名都小户市调报告

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1、名都花园小户型市场分析报告本项目二期首批规划有10万㎡的中小户型产品，规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据。前言10万方能全做小户吗？答案：不适合因为：1、景观利用不能达到最大化小户型住宅的单层多为一梯多户布局，不仅通风和采光受到较大影响，更使较多单位的景观大大折扣，不能体现景观均好性及本项目在景观方面的特色。2、市场潜在供给量较大，竞争较强，销售压力大据实际调查发现，无论是国六条政策大环境下的小户开发鼓励，还是以武昌区

2、域为小环境的项目周边众多楼盘后续开发的小户产品，均会使本项目面临直接的竞争威胁，后期销售也将遭遇市场阻力。3、产品面窄，目标客群相对单一，不利于项目品质提升如果本项目的10万方全部开发小户型，产品面相对较窄，目标客户群势必单一局限，不利于项目整体住宅品质的提升。所以：建议做70%的小户，30%的常规户型。1、小户型：·70—90㎡的2房2厅1卫或2卫户型为主，占40%的比例；·91—100㎡的紧凑型3房2厅1卫或2卫为辅，占20%的比例；·以40—70㎡的功能分区明确的社区小户公寓为补充，占10%的比例。2、常规户型：以101—120㎡的

3、精简常规户型为主，占30%的比例。以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业生群体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客群，其住房需求随着房价提升受到限制，兼顾需求功能的同时，需求面积在理性驱使下逐步缩小收入较高但积蓄不多的年轻人有一定经济实力，注重生活品质与实用的理性购房者经济实力雄厚，多次异地置业的商人由于名都花园整体环境优越，而且户型面积较小，会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商人作为自住用途，并附带有子女教育的购置目的部分投资型客户通达多方的升值地

4、段、规划成熟的大型社区，加之其面积小、总价适宜，必然会吸引不少投资客站在名都花园项目的全局视角，其小户型购买群将主要为以下四类：通过此次的小户市场调研我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类：第一类：主导型小户（含纯小户）是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目，其大体形态有以下两种：1）市中心单体小户：位于市中心繁华地段，多为高层单体塔楼。2）分期型主体小户：在项目产品构成及开发过程中，独立分期推出的小户产品。此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征，但其功能多为过渡型产品，因此倍受投资客关注。第二类：社区型小户以小户作

5、为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提，演化为如下几类：1）填缝型小户：零散分布于常规住宅中，作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。2）边角型小户：其所占体量不多，仅作为提升边角地带土地利用的手段方式，如水岸星城天地赏。3）分期型小户：在大社区开发过程中分期推出的小户。4）宜居型小户：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。从规划来看，本项目属于社区型小户从市场需求、购买人群出发，我们建议：名都花园二期小户的定位方向为——宜居型小户即：成

6、规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。其原因有三——本项目的先天条件十分优越市场主力需求市场供给空白1、项目地块：不适宜开发纯小户公寓，但对于70~90㎡宜居小户的开发具有较强的适应性。2、市场需求：房价的快速提升，首付门槛相对提高，导致市场对小面积、低总价而且环境优越的宜居小户的需求急剧上升。3、产品供应：当前市场宜居小户社区十分稀缺，而且产品设计还处于探索阶段，对本项目而言既有较大的市场空白，也有创新开发的巨大空间。要抓住这三个机会点势必对名都花园小户型的产

7、品提出了更高的要求，绝非常规小户我们认为名都花园二期小户型在规划中应侧重如下几个方面：（一）产品类型□结合当前区域市场房价跳涨及90㎡以上首付提高的政策限制，建议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主，在环境相对受限的边缘地带，可适度考虑30至60平米的小户产品类型作补充。□宜居小户设计中，增加90㎡以内宜居两室产品的供给，同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。□在创新小户设计中，可适当加入小复式或精装小户等个性产品，增加小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值。（二）产品设计平层宜居小户——结构建议□如

8、为点板结合:建议一梯4户，其优势在于均好性较好，通风采光较好。□如为塔楼布局：建议2梯6户，其优势在于节地，户公摊面积较小。平层宜居小户——布局建议□设置1+1户型：又叫亲情户型，可左右或上下