徳思勤中航鼎诚定位报告之二-中航鼎诚国际物业定位建议.doc

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1、《中航·鼎诚国际前期策划定位报告》之二中航·鼎诚国际物业定位建议深圳市德思勤置业有限公司二○○三年八月前言德思勤智慧对准市场德思勤团队攻克市场经过和中航地产同仁及相关协作单位之多次充分沟通，结合我司各位同事在深圳的多年专业实践，在我司专案小组、专业评审委员会、贵司市场部同仁以及相关协作单位的共同努力下，完成了《中航·鼎诚国际前期策划定位报告》。该报告由《中航苑规划及推广设想》、《鼎诚国际物业定位建议》三部分组成。本报告是经过对地块周边区域楼宇市场调查、实地考察、分析论证，基于我们多年对同区楼盘、同质楼盘的操盘经验积累完成的。本篇报告为《

2、中航·鼎诚国际前期策划定位报告》第二部分——《鼎诚国际物业定位建议》。目录第一篇华强北房地产市场动向一、片区改造新动向二、片区主要楼盘三、市场动态概述（一）市场总体状况——宏观楼市利好（二）住宅市场状况——竞争激烈难免，差异定位取胜（三）商业市场状况——片区供应量较大第二篇项目物业定位一、定位依据（一）项目地理位置及实景（二）项目所在区域特质（三）项目特质二、住宅客户定位三．项目产品定位（一）项目功能定位（二）功能定位详析（三）产品定位第一篇华强北房地产市场动向一、片区改造新动向福田区四届人大一次会议中，华强北首期改造配套设施的建设和二

3、期改造方案已被提上议程，打造“升级版”的华强北势在必行。新的“交通限时制度”使华强北交通进一步通畅，但仍难以缓解目前的交通压力；除交通问题外，商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等问题，都制约了经济的进一步发展。二期改造已全面提上议程。二期改造将位于华强北商业区的“次级商业圈”内的振兴路、振华路、华发北路、振中路等几条商业干道列为重点改造地段。与此同时，目前主要沿街边发展的商业模式有可能被打破，改为着力向街区内部渗透，在公共空间改造上提出了“332格局”，并拟拆除原万佳商场，开辟万佳购物广场，建设桑达绿化休闲广场和赛格商贸广场，同

4、时新开辟原万佳—桑达步行街和原万佳—赛格步行街；而在人行系统改造上则提出了“建立二层人行系统”的构想。如此，将能更好地整合原有的商业资源及人流，商业发展和升值潜力都将大大提升。据了解，华强北商业街整体商业环境整治二期属于华强北地区近期重点改造项目，范围将扩展到东至燕南路、西到华富路、北至红荔路、南到深南路。而且，华强北商业街的改造将结合上步工业区的改造一并进行，重点工作内容包括公共市政设施、商业步行街、城市绿化和休闲空间、街区景观、道路交通和停车场地等。另外，将上步商业的繁华与中心公园的休闲有机结合在一起，形成动静皆宜的都市生态商业走廊

5、。扩大华强北商业街的内涵与外延，将上步工业区改造为以华强北商业街为品牌的商贸区。二、片区主要楼盘情况1、住宅部分项目名称位置总户数规划布局户型均价元/m2客户定位销售时间交楼时间销售情况群星广场华强北路/红荔路3栋30-39层，1100余户。商场裙楼上盖物业，东栋公寓、其余两栋为住宅。住宅部分：公寓29-39m2、一房42-56m2、两房63-88m2、三房103-107m2、五房167-204m2住宅7600元/m2公寓8500元/m2办公、单身自住较多，居家自住较少。新生代小型公司、办事处自购或租赁，投资客、SOHO一族、单身白领、

6、年轻家庭、港人购买。已经入伙卖近两年住宅售罄公寓销售率95%航天立苑华庭振华路东段、富怡雅居旁裙楼上盖单体塔楼，共266户45m2一房、69-87m2两房、107m2三房，3梯14户8300元/m片区原住民、公务员、高级白领、生意人、投资客、港客已经入伙已卖两年销售率97%阁林网苑振兴路/燕南路商场裙楼上盖“L”型塔楼，19层，400余户。办公楼改造的商务式公寓，36-53m2单房、62m2一房、60多m2两房，三梯26户7800元/m2投资客、小企业和办事处、单身白领、SOHO一族已经入伙卖一年多销售率75%都会100中航路东占地面积

7、8000m2，建筑面积77450m2，容积率9.7，两层裙楼商业、商务中心。一房38-56m2、两房61-84m2、三房117m2、复式170m28500元/m2华强北生意人、炒家、港客；单身白领、SOHO一族、成长型小公司、外地驻深办事机构。已经入伙8-9个月售罄100%时代都会（玮鹏花园三期）上步中路/振中路七栋31-34层塔楼，分三期开发项目共1794户、车位794个，三期800多户；一、二层商场裙楼。102m2三房、77-81m2两房为主、46m2一房为辅，4梯10户片区原住民、公务员、企业高层管理者、私人企业主、华强北商圈生意

8、人；单身白领和投资客。有集团购买。1、2期已经入伙开盘阶段，3月销售30%君悦阁燕南路1栋26层塔楼，328户主力38-44m2一房一厅；其次为单房29m2约75002003年9月2004年3月新亚洲商住项