安联·蓝水晶.ppt

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1、关于安联·蓝水晶项目的策划演示20060407出品第一部分·区域分析第二部分·定位演绎第三部分·项目发展理念及包装定位第四部分·推广思路目录第一部分·区域分析一、宏观经济关于石家庄石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行，资源丰富，交通便利，是河北省省会；全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，其中市区面积455.8平方公里,2005年末全市常住人

2、口927.3万人，市区224.1万人。石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。目前石家庄已成为经济特色鲜明、主导产业突出、人民生活富裕、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。石家庄GDP增长连续多年保持在10％以上，经济的高速增长为城市积累了财富，城市面貌也发生巨大变化。2005年石家庄市居民储蓄存款余额，继续保持持续稳定增长，可以说石家庄市住宅的消费能力十分可观2005年人均可支配收入首次突破万余。

3、随着可支配收入的增加，表明石家庄市市民用于住房方面的支出能力增强。二、石家庄房地产情况石市2005年市场面积配比情况2005年市场所供应的产品，以80～120㎡的产品为主，而且市场消化情况良好，说明市场对该产品需求量较大；而项目所在区域该类产品供应量极小。石市2005年市场价格分段情况单位：元/平方米八成以上产品单价在3000元/平方米以下；3500元/平方米以上产品市场接受度略呈疲惫。2005年三级市场成交分面积段情况80～120平方米的产品放出较小，而需求量较大；80㎡、简装、带家电的两房可以租到1

4、500元/月。三、区域环境区域职能：中山路为轴心——中心商业商务区；自强路为中心——金融中心区；省博物馆为核心——文化中心区；而本案位于这几大中心的包围中，大区域环境较好供应量与均价项目周边在售楼盘物业名称建筑面积（万平方米）均价（元/平方米）土地性质新休门964100城中村仁和嘉园83300旧城改造香榭里三期83200旧城改造华城绿洲423150城中村花香维也纳173700城中村联邦名都c座不详3400城中村尚乘源183300旧城改造君泽苑不详3100旧城改造总计189---------------城中村改

5、造、旧城改造是该区域土地供应的主要来源高档楼盘数量较多、市场供应较为充足各项目单价基本在3000～3500元/平方米间物业名称建筑形式户型面积新休门板式高层一室44%，两室18%，其他38%仁和嘉园板加塔式高层主力户型为三室香榭里三期板式高层主力户型为三室华城绿洲板式高层、小高层、多层主力户型为三室花香维也纳多层、板式高层主力户型为三室，以两室和四室为辅联邦名都c座塔式高层两室50%，三室17%，四室33%尚乘源蝶式高层一室9%，两室40%，三室49%，四室2%君泽苑板式高层主力户型为两室，三室为辅在户型方面

6、，以三室的大户型为主，两室和四室为辅，一室的市场供应量最少。产品户型客户群项目主要客群新休门私营业主、青年置业者及投资者仁和嘉园私营业主、高级白领及机关公务高收入者香榭里三期行业单位职工、高级白领及二次置业人群华城绿洲私营业主、高级白领及二次置业人群花香维也纳私营业主、高级白领及二次置业人群联邦名都c座私营业主、高级白领、二次置业人群和投资者尚乘源投资者、项目周边单位职工君泽苑青年置业者及附近单位职工从客户群体来看，在售项目的目标客群多为私营业主、高级白领和机关单位高收入人群，客群较为单一。结论面积小

7、、总价低的产品片区市场需求量较大；区域市场中偏小户型供应量较小；四、项目分析地块名称009地块010地块011地块合计用地面积（㎡）302169661151821505东侧－地税局生活区北侧－棉七生活区西侧－建设中的君泽苑南侧－河北军区指导大队本案类型名称位置写字楼阳光大厦平安大街与裕华路交口冶金大厦平安大街与裕华路交口裕园广场站前街与裕华路交口大型酒店及娱乐百尺杆大饭店平安大街与裕华路交口楼外楼大酒店平安大街与裕华路交口金色时代KTV平安大街与裕华路交口燕山大酒店站前街与裕华路交口明珠大酒店站前街与裕华路交

8、口钱隆KTV休门街钱柜KTV中山路北国对面商业东购中山路与站前街交口北国商场中山路与建设大街交口裕华路市场平安大街与裕华路交口西行南三条批发市场大径街北头槐中路装饰材料市场槐中路与平安大街交叉口以西项目周边配套类型名称位置银行中国银行建设大街与裕华路交叉口商业银行平安大街与裕华路交叉口建设银行平安大街与裕华路交叉口工商银行大径街与裕华路交叉口西行光大银行平安大街与裕华路交叉口交通银行平安大街与裕华路