房地产楼盘营销策划书(精品).doc

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1、.word可编辑.组员：李莉31闫旭43王月44韩琦46.专业.专注..word可编辑.目录前言-3-第一部分市场分析-4-一、宏观经济环境分析-4-宏观政策-4-二、环境分析结论-13-（一）宏观环境分析总结-14-（二）市区竞争分析-21-（三）杭州房地产市场未来预测-13-三、竞争者分析-13-（一）区域内竞争者分析-13-（二）市区竞争者分析-13-第二部分项目分析-26-SWOT分析-31-第三部分客户分析-35-“东东城”STP战略-35-（一）细分市场-35-（二）目标市场-36-（三）产品及市场定位-36-第四部分营销推广-40-具体营销方案推

2、广-51-第一季筹备期——时尚生活，绝不平凡-51-（一）营销周期-51-（二）营销理念-51-（三）广告策略-51-第二季导入期——最美东东城（品牌导入期）-54-（一）营销周期-55-.专业.专注..word可编辑.（二）营销理念-55-（三）广告策略-55-第三季热销期——“我就要我的东东·FREEZONE”-59-（一）营销周期-60-（二）营销理念-60-（三）广告策略-60-第四季持续期——领舞都市新贵享受和谐东东-69-（一）营销周期-70-（二）营销理念-70-（三）广告策略-70-第五季结案期——服务·让您更信任-72-（一）营销周期-72-

3、（二）营销理念-72-（三）广告策略-72-结语-74-附录：和达东东城户型图-90-.专业.专注..word可编辑.前言以下我们本次策划的几个重点：1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析2、对杭州以及下沙房地产市场的分析3、对和达·东东城项目的深度剖析4、对和达·东东城目标客户的定位分析5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略第一部分市场分析一、宏观经济环境分析（一）宏观政策1、国家限购令一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方

4、面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。2、浙江省地方政策●杭版限购令本市包含萧山余杭新政认房不认贷新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方

5、式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。.专业.专注..word可编辑.●今年杭州将推3600套公租房新建设60万平方米3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共23.69万平方米。二、环境分析结论（一）宏观环

6、境分析总结1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。（二）杭州房地产市场分析杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：1.房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。2.住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。3.住宅价

7、格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。4.刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。5.本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。（三）杭州房地产市场未来预测.专业.专注..word可编辑.对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。市场的发展，城市的扩张，总是通

8、过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭