“宏大家园”周边市场分析.doc

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1、“宏大家园”周边市场分析本次市场调研分析的目的是针对项目的产品特征，而侧重于识别相关楼盘的经济技术指标，对本案的产品、价格定位以及策销策划进行策略性分析。1、通过周边竞争楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域价格、区域客户群体和相关户型面积配比指标的信息采集，而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，从而为“宏大家园”后期制定营销企划策略提供可靠的评估和决策基准。2、通过相关楼盘反映出该区位价格走势。3、通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，以此确定本项目的市场营销策略。（一）市场调研内

2、容：本次调研在参考了周边项目的数据分析，确定本报告市场分析研究的区域为南三、四环之间。具体范围包括：方庄、成寿寺路沿线项目。依据本案的产品属性，有针对性地选取了下列个样板楼盘：1）、静馨嘉苑2）、方宝苑3）、方安苑4）、世纪星5）、方南家园6）、正邦嘉园（二）产品细化分析1、价格分析从以上价格分析表明，6个项目的平均单价为4720元，其中，方南家园价格最高，方宝苑的价格最低。调查结果邻近本案周边在售项目不多，主要是集中在方庄一带。由于方庄的大环境成熟，市政基础配套设施齐全，具备生活的良好便利条件，所以拉升

3、区域的整体均价。4720元均价其实是整个方圆2公里主要是南三环沿线的价格行势。本案地处南三、四环之间，离四环较近，由于四环路沿线项目位于城乡结合部，属绿化隔离带改造项目，一是政府对沿线项目施以改造的优惠政策，二是对小区绿化率达标有严格的要求，三是对建筑高度有严格的控制。所以，四环沿线的项目一般都颇具规模，并且着力注重自身产品与环境的塑造，注重生活品质的体现，住宅一般都以低密度住宅形态体现，如未来假日花园、恋日家园等，其价格也都在5000元左右，但四环线沿线项目产品品质也参差不齐，高低品质房将区域整体均价控

4、制在4500左右。所以从南三环方庄的高塔群到南四环低密度住宅的形态分析，本案位于南三、四环之间，处于明显的住宅断档地带，周边邻近项目少，并且产品规模、品质以及配套没有优势，周边环境脏、乱、差，农民房多而杂，人口素质较低，不能称得上是一个成熟的居住区域。从总价上看，主力户型二居总价在38万元，三居总价基本在49-77万元之间，按单价与总价关系可以分为两个档次：单价在5000元/平方米以下的项目，主力户型总价基本都在49-77万元之间，单价在5000元/平方米以上的项目，主力户型总价集中在62-75万元之间。

5、具体情况见下表：物业名称平均价格主力户型总价（万元）静馨嘉园440065（3居）方宝苑420038（2居）方安苑510062-75（3居）方南家园550066（3居）世纪星462049-77（3居）正邦嘉园450054-59（3居）2、户型分析总体看来，一般项目的价格越高，户型的面积也越大，具体分析如下：户型面积情况：l一居多在60-90平方米之间，只有方南家园及世纪星没有一居户型。l二居可分为80-100、106-130两档，其中80-100平方米之间的数量较多，具有106-130平方米之间的两居室户型

6、的项目多为高价位项目。l三居室为多数项目的主力户型，面积主要集中在106-120平米之间及120-148平米之间。l四居室只有方安苑有180-230平米之间。具体情况见下表：物业名称各户型所占比例各户型面积一居二居三居四居一居二居三居四居静馨嘉园8%46%48%----7688-100148----方宝苑----38%30%----73．291．82107、117、120、128----方安苑8%18%38%36%80-9090-100122-147180-230方南家园----30%50%-------

7、-90120----世纪星----33%46%--------106、116、130106、133、168----正邦嘉园----32.6%38%---60100120-130----注：各户型所占比例指各户型套数占总套数分额。3、设备比较l多数项目居室、厨卫都为精装修，有个别项目厨卫为简易精修。l多数项目采用集中供暖系统，静馨嘉园和正邦家园采用壁挂炉供暖供热水。户主可根据需要通过其温控开关自动调节室内温度。l可视对讲和闭路监控保安系统已为绝大多数竞争项目所采用。l除世纪星有智能化设施外，其他项目均缺少智

8、能化设施。物业装修情况一览表物业名称装修程度设备厅房橱卫供暖系统保安系统通讯系统智能化电梯会所静馨嘉园初装修初装修赠送分户燃气炉可视对讲，闭录监控预留电话线路--------合资-----方宝苑初装修简易装修（配部分厨具洁具）集中供暖访客对讲，闭录监控-------------------合资------方安苑初装修-------------------------------------------初装修集中供暖方南家园粗装