东山项目营销战略策划.doc

《东山项目营销战略策划.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、东山项目营销战略策划说明本项目最大的特点是：A、购房者不一定是使用者z使用者,又不一定是长期使用!B、使用期淡旺季分明，造成旺季时使用者蜂拥而至”房源不足。而淡季时”又人迹罕至”因此”本项目由于使用率低,我们的客户应该是投资客。“xxx疋不是普通的住宅，是度假休闲型建筑，不要把“xxx疋当做房子卖，要扌巴蓝天、白云、大海、沙滩、特产和服务,揉合成“快乐地度假+家庭理财,,卖一份“快乐假期、理财赚钱”给客人，吸引投资者。2015年营销重点为快速回笼资金：5000万元，约100套。■客群细分•…使用者与产品1、寒、暑假期度假（全国）

2、2、蜜月假（全国）3、过冬、过年、过寒假（北方老年人，其子女在南方）（全国）4、养生旅游小度假一老年人（全国）5、大学生寒假（全国）6、大学教师、中学教师（全国）7、文人墨客：候鸟式旅游（北方）（全国）8、自驾游者（闽南、全省）9、周末商界朋友相约（闽南、全省）10、周末度假（周边闽南、汕头）11、商务谈判、会议（闽南）12、单位开会,福利式度假（全省）加强配套1、本社区一层架空层可招商特色店:台湾商品、热带水果闽南特产、东山特产、海产品、纪念品等旅游商品。2、高级会所:意大利海鲜美食、茶、咖啡、书、电脑、红酒、网游（可用别墅）

3、3、2#楼商场房顶可办露天烧烤、茶馆，社区中心花园可办音乐晚会，吸引度假客回头消费。4、提前设计社区景观,展示未来生活环境。三、加强服务1、接机、送机、接火车、动车服务（在DM单上显示）2、周边旅游向导服务、代购门票3＞地方土特产销售（闽西八大干、海产品干），也可邮购4、美食：海鲜、闽南特色小吃5、关帝庙、寡妇村、闽南风俗与其他景观结盟，例如：土楼、龙岩红色之旅、温泉山庄观光向导或代购门票。6、游艇岀海观景、锤钓，租用水上摩托艇、沙滩摩托、水上滑翔、环岛自行车。四、卖点整合1、大海：观海、沙滩游玩、游泳、水上娱乐，2、美食：海鲜

4、、闽南特色小吃3、养生休闲：宁静,静思4、旅游+度假5、关帝庙、寡妇村闽南风俗观光。与其他景观结盟，例如：土楼、龙岩红色之旅、温泉山庄6、摄影、绘画7、游艇岀海观景、锤钓，租用水上摩托艇、沙滩摩托、水上滑翔、环岛自行车%1.营销方式1、营销分为二个期段：7~10月：以至本地的游客为主要目标，印制“这次来度假，下次来收租"的单页广告，紧盯游客。车站、宾馆、菜馆、车辆、景区等游客。延长工作时间，上班时间相对宽松，以外出拓客为主、以效率为考核核心。即：底薪、咼提成。10月~12月：为以外地客为主要目标。以追踪老客户为主。2、高于东山本

5、地20%-30%的月薪招聘本地精英，免去培育期。3、在东山岛本地、漳州地区执行招聘兼职售楼人员，介绍客户成交购房者给予2%的佣金。4、网络营销：做一网站，可发视频、图片,吸引全国性投资者,在度假的惬意中产生购买欲望5、除营销部专职人员外,介绍成交客户者给予2%的佣金。在各类网站发帖招聘兼职售楼人员。6、微信营销:所有营销人员要会微信,并用微信、QQ、网页进行售房。可发展下线,介绍客户2的佣金。7、售卡：持卡者优先订房，并在房价、购物、租车、餐饮上可享优惠。网络上的特产也有优惠。售卡道具的楼书，要设计得精美及逻辑清晰。&区域委托代

6、理：2%的佣金9、全国各省市委托代销:上网寻找广东、江西、湖南等周边省市代销商10、寻找汕头市、漳州、厦门、龙岩、三明、福州的代理商11、与旅行社合作：带客户至项目地参观，买消费卡（另设土特产市场吸引眼球）。款策略1、40%,回建设款：1一8层，低价2、30%z出售收益:9一20层，中价，送望远镜3、30%,持有经营：21-30层,23-28层，高价七.运营模式及销售目标1、持有30%资产，做度假酒店，前期销售用于返租销售2、销售70%。第一期，2015年8月—12月30日，销售20%,均价6500元第二期，2016年1月…5月

7、30日，销售15%,提价5%均价6825元第三期，2016年6月—12月30日，销售25%,提价10%均价7508元第四期，2017年1月…5月30日，销售10%,提价10%均价8258元八.附1、返租收益表价格A面积房价系数入住系数日期（起，止）合计天数房租收入2.5100%4月30日5月3日14天9月31日10月4日年三十止月初四65m2800元元11200元85m21275元元17850元105m21600元元22400元价格B+面积房价系数入住系数日期（起，止）合计天数房租收入1.590%7月1日8月25日56天65m2

8、480元元24192元85m2765元元38556元105m2960元元48384元面积房价系数入住系数日期（起，止）合计天数房租收入1.280%5月4日10月15日104天65rtf384元元31949元85m2612元元50918元105m2768元元638