烂尾楼收购主要考虑的问题.doc

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1、相关问题第一、项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。第二、土地使用权出让金是否已付清问题。有无拖欠政府税费？第三、土地使用权及在建工程是否抵押问题。土地证原件以及立项、规划报建、施工报建相关手续原件查验。第四、本项目的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。第五、提供制作明确的债权债务清单。要求项目公

2、司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单中列明的负债之外再无其他负债。第六、明确项目公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至

3、有可能影响并购后公司的正常运营。因而有必要在并购前通过各种途径详细了解项目公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。第七、明确项目公司的银行贷款和抵押情况。本项目是否做项目融资抵押？需详细说明。由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点项目公司的财产时，宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。第八、其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、

4、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。第九、本项目的工程款支付情况。涉及到施工单位、设计单位、监理公司及其他顾问公司工程款项的支付情况。第2页共2页施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款有无欠款行为等。第十、规划变更问题。项目的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际本项目的现状是否吻合的问题。政府对本项

5、目可能存在规划变更是否支持？第十一、本项目的市政配套工程是否已经完成。出入口申请、雨污水与市政接驳、水电增容等是否已经得到了有关政部门的许可。第十二、本项目是否存在与购房者签订的商品房预售合同的情况；已及预售证办理情况？本项目实际建筑面积，已售面积、可售面积以及已售房产纳税情况。第十三、本项目用地性质。商业还是商住用地？公寓部分是否可以按住宅用地？这涉及公寓后期业主用水用电收费标准。第十四、本项目可能重新包装及使用功能变更，重新开工后是否需要结构检测加固问题？项目施工时间跨度是否涉及设计及施工规范变更？政府部

6、门是否协调办理规划及施工许可证件。第十五、本项目主体及分项工程验收情况。第十六、本项目的操作方法第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。第二种是项目公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。这种转让是以转让公司或

7、公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。第2页共2页