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《2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告(土地篇)》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告(土地篇)一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述2二、2009年嘉兴市土地市场概述2三、2010年嘉兴市土地市场情况4(一)2010年嘉兴市总体土地出让情况4(二)2010年成交各区域居住用地楼面地价48嘉兴市作为北科建集团科技地产在京外地区拓展的第一站,其当地房地产市场整体情况,特别是商品住宅市场情况,对于嘉兴软件园公建项目建设及住宅项目获取具有重要意义。一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述在2008年全球金融危机后,2009年政府提出4万亿投资计划,中国经济逐渐企稳,中国房地产市场上演了绝地反击。
2、嘉兴市房地产市场也在2009年创下了成交量、成交均价历史新高。2010年称之为“调控年”2010年1月10日,国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)2010年9月29日,将首套房首付比例提高至30%,全国性限制第三套房贷款,简称“9·29新政”2011年1月26日,《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,“国八条”),嘉兴市新建商品住宅交易面积下降明显,实际登记销售面积161.6万平米,同比下降42.2
3、%;但交易价格明显攀升,2010年新建商品住宅备案均价7375元/平米,同比上涨45%。表1.近3年嘉兴市本级及秀洲区住宅销售情况市区住宅销售面积(㎡)总销售额(万元)销售均价(元/㎡)2008年1,050,936485,8284,6232009年2,655,6111,348,3425,0772010年1,615,9001,191,7267,375表2.秀洲区新建商品住宅成交情况表秀洲区住宅销售面积(㎡)总销售额(万元)销售均价(元/㎡)2008年361,000171,6924,7562009年917,402468,1905,1032010年558,2264
4、22,1867,563数据来源:《2010年嘉兴房地产业发展报告》浙江大学房地产研究中心2008-2010年秀洲区住宅销售均价略高于嘉兴市平均,销售面积占嘉兴全市销售面积比例分别为:34.3%、34.5%和34.6%。销售金额占比分别为35.4%、34.7%和35.4%。秀洲区住宅市场在嘉兴市中的占比平稳且重要。二、2009年嘉兴市土地市场概述82009年,由于市场的持续活跃,使得开发企业有了一定的回款,随后纷纷加大投资及开发力度;同时政府迫于土地财政的压力,出台措施鼓励开发企业购地,如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等。特别是实力央企进入土地市场,全国
5、土地市场出现回暖迹象。嘉兴市2009年共举行招拍挂23场次,共出让商业办公住宅等经营性用地133宗,成交额为651,935万元,增值296,022万元,增值率高达83.2%。2009年12月成为嘉兴市全年单月成交地块数最多的月份(共成交52宗地块)。且这52宗地块无一流拍,成交率为100%。嘉兴2009年下半年出现了几个“地王”,有4宗“地王”商住用地出让地面价超过了5000元/平米,但均位于市中心和房价领涨的南湖新区地段。总体情况还是比较稳定,2009年市区(不含乡镇)25宗商住用地出让地面价多在4500元/平米至2000元/平米。(其中南湖新区平均楼面地
6、价为3344元/平米)。表32009年嘉兴市典型商住用地成交情况表8三、2010年嘉兴市土地市场情况相比于2009年的土地出让市场行情,2010年的嘉兴土地市场更为理性和稳定。但是平静中仍然不乏有多个亮点,如外地房企频频现身,乡镇地块更为关注,油车港、王江泾、湘家荡、余新等地(详见附图),或以环境为主打,或以交通为优势,吸引了开发企业的青睐。(一)2010年嘉兴市总体土地出让情况截止2010年12月30日,嘉兴共成交非工业用地55宗,总出让面积约250万平方米,卖地总收入约73.63亿元,其中南湖新区卖地总收入约27.34亿元,秀洲新区卖地总收入约15.91
7、亿元,分别占2010年卖地总收入的37.14%和21.61%。其中,南湖新区、西南区域、秀洲新区也是2010年嘉兴市区成交土地面积最多的三个区域。从单宗土地出让面积来看,2010年成交的面积较大的地块基本集中于南湖新区和秀洲新区。(二)2010年成交各区域居住用地楼面地价截止2010年12月30日8,嘉兴共出让31宗居住类地块,平均楼面价为2322元/平方米。其中南湖新区居住类用地楼面价为3444.5元/平方米,成为本年度出让居住类用地楼面价最高的区域,而秀洲新区居住类用地楼面价为2086.1元/㎡。秀洲区商住用地出让总面积为39.96万平米,出让总价款为1
8、26,231万元,平均地面地价为3159元/平米,按