房地产估价理论与方法试题及答案解析.doc

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1、2009年房地产估价理论与方法考试试题及答案解析一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（　　）决定的。A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（　　）决定的。A．估价委托人B．估价师C．估价目的D．估价对象3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（　　）。A．在用价值为市场价值B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是继续使用D．同一估价对象可能有不同类型的价值4．

2、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（　　）元。A．5000B．12574C．12650D．139115．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　　）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6．

3、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　　）特性决定的。A．易受限制B．相互影响C．独一无二D．不可移动7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（　　）。A．用途专业的房地产B．价值较大的房地产C．独立使用的房地产D．不可分割的房地产8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　　）。A．户型B．楼层C．层高D．装修9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　　）。A．谨慎价值B．市场价值C．残余价值D．快速变现价值10．

4、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（　　）万元。A．71．84B．74．47C．75．23D．80．0011．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　　）。A．土地总价B．土地单价C．楼面地价D．商品房价格12．设立地役权通常会使（　　）。A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　　）。A．在卖方市场下，增

5、加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（　　）。A．谨慎原则B．替代原则C．合法原则D．最高最佳利用原则15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（　　）。A．在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估D．房地

6、产估价的复核估价16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　　）。A．统一房地产范围B．统一付款方式C．统一价格单位D．统一市场状况17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　　）万元。A．75．00B．75．60C．83．60D．86．0018．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统

7、需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（　　）万元。A．35．00B．56．29C．86．29D．180．0019．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　　）元/㎡。A．5110．51B．5307．26C．5549．95D．563

8、8．1320．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　　）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C．当投资于房地产能获