07-08房地产估价理论与方法试题及答案

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1、2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷一、单项选择题(共35题,每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。  A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。  A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则  3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价

2、是因( )的需要。  A.房地产作价入股 B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿  4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为( )万元。  A.-40B.400C.1800D.3600  5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡  A.98 B.102C.108D.116  6、某居

3、民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅,单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。  A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91  7、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是( )的结合体。  A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置  8、某期房年后建成入住,类似现房的价格为5000元/㎡,出租的年末总收益为

4、500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( )元/㎡。  A.4395B.4486C.4636D.4850  9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。  A.370B.385C.420D.550  10、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:  (1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清,则给予5

5、%的折扣;  (3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;  (4)约定自成交日期起一年内一次性付清;  (5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。  上述情况中,存在名义价格的是( )。  A.第(1)、(3)种情况B.第(3)、(4)、(5)种情况C.第(23、(4)种情况D.第(2)、(4)、(5)种情况11、一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。  A.上涨B.下跌C.保持相对

6、稳定D.先涨后跌  12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是( )。交易实例 建筑面积(㎡) 用途 价格(元/㎡) 成交日期 区位 正常情况 甲 120 5800 正常交易 15居住 2007年8月 同一供需圈 乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需圈 正常交易 丙 140 办公 6500 2008年9月 同一供需圈 正常交易 丁 115 旅馆 6100 2008年7月 不同供需圈 正常交易  A.甲 B.乙 C.丙    

7、  D.丁  13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。  A.区位因素B.社会因素C.实物因素      D.权益因素  14、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的( )。  A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制   D.房地产相邻关系的限制  15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。  A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理       

8、D.适合原理  16、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。  A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在  C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去  17、运用收益法评估房地产

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