中国房地产行业税负调查报告.docx

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1、中国房地产行业税负调查报告学院：经济与贸易学院班级：财政一班10姓名：学号：中国房地产行业税负调查报告　　2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。　　2012年1-12月，我国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元。商业营业用房和办公楼销额分别增长4.80%和12.20%。　　2013年1-6月，我国商业地产发展势头强劲，商业营业用房销售

2、面积同比增长8.30%；办公楼销售面积增长31.70%。商业营业用房销售额增长20.50%；办公楼销售额增长45.70%。　　我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。本次调查主要是针对最近几年我国房地产行业税负情况。由于条

3、件有限，本次课题的实施共有两个阶段，第一阶段是进行实地调研，收取和整理资料；第二阶段是将得到的数据整理和分析，并形成研究报告。一、中国房地产税负现状二、（一）总体税负水平分析新中国成立以来,作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了多次改革和完善，其中以1994年为标志的房地产税制改革在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。随着2008年新企业所得税法的实施和2009年取消城市房地产税而统一征收房产税，标志着我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史，

4、有利于公平税负，创造和谐的税收环境。　　我国的房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%，但2006年已达25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到410个百分点。几年间竟迅速提升超过总体税负的一倍，这充分表明房地产业的税负越来越高，与平均税负水平差距也越来越大。　　将房地产业GDP的增长与房地产业的税收增长进行比较，可以看出这一时期，房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%(按实际价格计算)，房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。在此还可以用税收弹性系数来进一步

5、反映房地产税收与经济的协调适应关系。当然税收弹性系数的变化除了与房地产经济增长密切相关外，很大程度还受税收政策和征管水平等因素的影响。　　图2-110图2-2以上两图是我国房地产行业成交价格和成交量的折线图。从上述住宅和商业用房销售数字情况看，商业用房成交价格和成交量受调控政策影响不明显，住宅成交量受调控政策影响较大。住宅2011年后两个月绝对成交价格变化不大，明年再资金紧张的情况下，也只是相对价格有所变化，开发商为了促销汇采取各种手段，吸引购房者，增大销售量。后期房价将随经济的发展，呈现稳定走势，成交量会呈现逐月缓慢实现。

6、图2-3上图反映的是房地产行业税收收入占总税收收入统计表图。上图可知，随着我国总收入的提高，房地产的税收收入也是在逐步的提高的，在总收入中很赞有很大的比例。（二）我国房地产税费收入情况分析1、房地产税收10（1）保有环节。我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。由表2-4可以看出，我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。图2-4房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重单位：亿元（2）流转环节　　我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。

7、从表2-5、2-6可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。 图2-5流转环节房地产税收收入情况单位：亿元10图2-6房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重一、房地产税负分析1、我国的房地产业税目繁多。我国目前针对房地产企业收缴的税种达11种之多。其中，直接将房地产作为征税对象的有5个税种，分别是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税，房地

8、产企业经营过程中需要交纳的税收种类还包括5个税种和1个附加，它们是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，可谓名目繁杂。按照不同的统计口径，平均实际税率的计算值可以有很大的不同，这里我们对ETR定义为：行业的实际税率ETR=该行业总税费额/业企业税前利润总额*