实施营改增对房地产行业税负影响探究

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1、实施营改增对房地产行业税负影响探究　　　　摘要：2016年5月1日起，房地产行业开始全面实施营改增。房地产业关联上下游行业较多，业务形态丰富并且与人民生活关联密切，该行业税制改革的实施将对我国未来的经济发展、税收趋势以及税制改革的未来走向具有深远影响。本文在探讨营改增为房地产行业带来利好举措的同时，也分析了房地产企业将面临的问题，并提出了对房地产行业营改增的相关建议。下载论文网　　关键词：营改增；房地产行业；税负　　一、房地产行业实行营改增意义　　税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土

2、地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税；根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25%的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健康可持续发展。　　实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降低税负，也能

3、够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。　　二、实施营改增为房地产行业带来的利好政策　　（一）土地出让金可从销售额中扣减　　房地产行业实施营改增前，最重要的问题就是在开发成本中占比较高（40%-50

4、%）的土地出让金是否可以从销售额中扣减。若不能扣减，根据增值税的计税原理，房地产业改征增值税后，税负将有所上升，进而直接影响房价。而根据营改增具体方案，上面明确规定将以扣除土地出让金后的余额作为销售额，该政策的出台将为房地产业减少税负。例如，某市楼盘的销售价格为每平米4万元，土地出让金为每平米2万元，则增值税销项税额为（4-2）×11%=万元，税负约占销售额的5%，与征收营业税时税负持平。如若再抵扣一部分进项，将使税负有所降低。　　（二）降低房地产企业资金压力，利好现金流　　税改前，房企按预收款的5%预先缴付营业税。而税改后，房企则按预收款的3%

5、预缴增值税。此政策的推行，将减少房企在项目筹备开发阶段缴纳的税款，从而减轻企业前期资金压力，有利于房企对资金进行合理利用与配置。　　房地产项目通常开发周期较长，因此在税改前后存在很多跨期的开发项目。其中，老项目在税改前发生的进项税额已无法抵扣税改后产生的销项税额。因此，营改增试点政策中允许老项目采用简易的征收方法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。同时，该优惠政策具有选择权。房企可根据工程的具体情况选择最优的处理方案，从而利好企业现金流。　　三、实施营改增后，房地产行业仍将面临的问题　　（一）税率变化，抵扣困难　　营改增后，房地产企业由按5%征收

6、营业税改为按11%征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而难以抵扣，加重

7、房企税负。　　（二）上游行业税负转嫁，建造成本上升　　市场经济中，房地产行业与其上下游行业紧密连接，其中尤与上游行业建筑业的联系最紧密。营改增后，建筑业面临的税负上升压力超过房企。据调查显示，建筑业实施营改增后，九成以上的企?I税负将大幅上涨。依据税负嫁接的原理，建筑业将会把一部分税负上涨压力转嫁给下游的房地产业，造成房企建造成本上涨，挤压利润空间。总体来说，建造成本的上涨集中在材料成本与人工成本上。材料采购占建造成本的40%-50%，作为房企上游行业之一的建筑业，由于其行业自身特点，材料购入渠道较多。一般来说，水泥、钢筋等大宗材料较易获得专用发

8、票，而石材、五金等辅助材料基本上从门市店、个体经营者或其余小规模纳税人处购入，难以获取专用发票，进项税额无法抵扣，造成材料入账成本上升。