西安芙蓉新天地项目分析报告.ppt

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1、西安芙蓉新天地项目情况报告战略发展部酒店物业事业部2014年5月一、项目概况二、西安酒店与商业地产市场基本情况三、项目分析与建议一、项目概况项目规划与投资标准“芙蓉新天地”项目总建筑面积27.05万平米，含酒店8.3万平米（385间客房），商业18.75万平米，由12栋多层楼宇组成，其中商业部分1号楼已按1.6万元/平米的单价售出，2号楼按照2.5万元/平米的单价与意向客户进行谈判，扣除已售的1号楼及其地下车位，剩余（地上）可售建筑面积约7.5万平米，地下车库1700个；据曲江文商介绍，项目总投资预计30亿元（含4.7亿元地价）

2、，其中酒店部分投资15亿元，商业部分投资15亿元。12345678910酒店客房酒店配套项目业态规划建面（平米）总投资额（亿元）五星级酒店地上部分5.2015.00地下部分3.10集中式商业地上部分12.3515.00地下部分6.40合计27.0530.00一、项目概况项目施工建设情况项目总体施工质量较高，外立面已经装修完毕，外观效果较高端，酒店部分计划2014年6月底完工，商业部分计划8月底交付；酒店建设标准豪华，但存在部分欠协调的情况，如标准房间面积38㎡，为一般五星级标准；但楼层高4.5米，楼道宽敞，大大高于豪华五星级标准

3、；如北楼为为会议、餐饮等综合空间，配套齐全，但其中宴会厅面积500㎡，承接宴会可能受较大限制；商业部分定位为奢侈品、服装、家居、儿童娱乐等Mall的基本业态，未设计排烟设施，预计餐饮业态比例不高。一、项目概况1号楼4.85万平米2号楼7036平米3号楼1.1万平米4、5号楼1.12万平米6号楼6336平米7号楼8438平米8号楼1万平米9号楼2928平米10号楼1.7万平米酒店5.2万平米酒店管理已签约西班牙美利亚，计划8月底开业，该品牌目前在国内已开业济南一家，为绿地集团战略合作伙伴，据曲江文商预期，酒店平均房价将超过1000

4、元。商业部分1号楼为内部价转让，已确定为金鹰国际购物中心；其他每栋面积在6000-10000平米，不能分割为小商铺销售；地下停车位可售，但停车场为互通型，售完后管理难度较大。项目运营筹开情况一、项目概况项目建设情况项目转让意向曲江文商介绍，项目可按接近投资成本的价格进行转让：具体为酒店15亿元+剩余7.5万㎡参考1号楼按1.6万元/㎡转让（12亿元），总价约27亿元。二、西安酒店与商业地产市场基本情况酒店和购物中心、写字楼等商业地产组成了商圈，商圈的发展状态很大程度决定了酒店、商业地产的经营情况及市场竞争力：对西安商圈的分析，有

5、助于我们对本项目的研判。7西安大型商圈情况钟鼓楼、小寨、长乐，经开、高新、曲江六大成熟商圈占西安社会消费额2/3；前三大商圈是西安最成熟的老商圈，钟鼓楼为地区级别商圈，小寨为市级商圈，长乐主要为服装批发等；后三大商圈辐射范围限于本区域内，业态种类不够全面；高新、曲江等新锐商圈拥有西安最好的基础设施、物业配套和良好投资环境，未来地位有望提升。（一）西安商圈情况8商圈特征典型高星级酒店典型商业钟鼓楼商圈地区级商圈，辐射西安及西北地区、中外游客消费群；定位西安最高端；逐渐由百货更新升级；租金水平20-30元/天/平米。索菲特人民大厦、

6、索菲特传奇酒店、万达希尔顿酒店、金花豪生大酒店、维景国际大酒店、君乐城堡酒店开元商城、世纪金花、中大国际、百盛小寨商圈西安第二大商圈，交通便利；依托高校区，以年轻人为主要消费群；业态布局以卖场、百货为主；整体档次偏低，硬件配套较差；租金水平12-20元/天/平米。皇冠假日酒店金鹰国际、国贸、银泰百货、凯德广场、百盛长乐路商圈以服装等大型专业批发市场为主金花大酒店、建国饭店西北商贸城、义乌商品城高新区商圈依托高新区产业发展，新兴商圈，待成熟；以高新区从业人员、周边入住居民为主要消费群；租金水平低于10元/天/平米；随着企业、居民不

7、断入驻，未来发展前景良好。香格里拉酒店、瑞斯丽大酒店世纪金花、金鹰国际曲江商圈依托大雁塔景区，成熟度低于上述三商圈；以旅游人群、周边居民为主要消费群；政府大力支持，大面积商业处于招商阶段。威斯汀大酒店、曲江国际饭店、欧凯罗酒店大唐不夜城、新乐汇经开区商圈商圈处于起步阶段，目前商业较低端；规划为西安商贸中心之一，随着市政府北迁，支持力度加大。赛瑞喜来登大酒店、禹龙国际酒店赛高国际、世纪金花、崇尚百货二、西安酒店与商业地产市场基本情况西安高星级酒店经营情况数据A——国家旅游局统计公报口径平均房价：2011-2013年间，西安9家纳入

8、统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价约为655元；入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度较淡，第二、三季度较旺；间房收益（RevPAR）：655元*59%=386元。9二、西安酒店与商业地产市场基本情况