养生之都地产全程推广建议书分析.ppt

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1、Realestatepolicyresearch房地产政策研究去年年初以来，中央通过各种方法调控房地产，力求通过调控使房地产平稳健康发展，避免房价过快上涨。在通过去年一年的调控后，全国房价在年底出现量价齐升的状况，也是促使中央政府在今年年初推出新“国八条”，之后上海重庆试点房产税、先后六次上调存款准备金率以及5月1日实行的一房一价政策。种种迹象表明中央对房地产的调控越来越严，政策也直接影响到了房地产的发展。调控政策也给休宁和本项目带来不同程度的影响和利好。上调存款准备金率政策简介：从2011年1月20日至2011年6月15日，央行

2、先后六次上调存款准备金率，平均每月上调一次，每次上调幅度均为0.5个百分点。最后一次上调后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%，再创新高。政策分析：存款准备金率的上调是基于国内外大经济环境做出，在不同程度上对国内各行业产生影响，具体到房地产行业主要表现为开发商银行融资难度加大，购房者通过银行按揭购房也增加难度，对大部分的投资购房者具有很大的抑制作用。应对策略：面对越来越大的资金压力，项目在销售策略上要随之改变，采用“短、平、快”策略快速回流资金，避免资金链断裂，造成资金上的压力。新“国八条”政策简介：基于2010年一系列的调控

3、措施收效甚微，2011年1月26日，中央推出最为严厉的新“国八条”，新“国八条”主要通过土地供应、税收、信贷、限购等行政手段平抑房价；中央还要求规定城市限期公布房价调控目标；“国八条”还提出加强保障房建设力度，力求通过保障房改变现有住房体系。政策分析：新“国八条”被称为最为严厉，但是存在着中央与地方利益的矛盾，主要针对一线房价上涨过快城市，对二三线城市在限购方面没有实质意义的调控作用，在近几个月的实施情况看并不理想。政策的实施这也促使一部分开发商抢占二三线或是四线城市市场。同时我们也看到，本轮调控重点是打压投机、投资性需求，而且主

4、要针对住房市场，商业市场没有触及。应对策略：发挥本地资源优势，争取政府支持力度，避免与大型开发商短兵相接，寻求差异化竞争。房产税政策简介：2011年初上海重庆试点房产税，两地根据自己实际情况制定了不同的房产税征收办法。从目前的执行效果看：增加了两地投资者成本，使炒房者利润下降；增加了高端自住者对购买大面积房源的顾虑，从而遏制了市场需求，尤其是高端需求。政策分析：在房产税酝酿初期业内评论不一，未来推广的可能性不大，影响到二三线城市的可能也比较小。房产税也是国家抑制房价上涨过快，打击投机投资行为的一种方法。应对策略：对三、四线城市无影

5、响。一房一价政策简介：商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；在售地下停车位面积和销售总价；物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。在最近公布的执行情况看，开发商都有各自不同的应对策略。政策分析：一房一价措施是在国八条没有产生明显效果情况下的补充措施，抑制开发商随意涨价。如果国家执行力度加大、加严，对开发商非常不利。应对策略：推售节奏上少量多次；制定合理价格范围，减少变更。调控之于休宁国家出台相关新政旨在限制房价过快上涨，减少房地产泡沫，规范房地产市场，促进其良性健康发展。休宁县城处于房地产的末级城市，整个市场处于起步阶段

6、，需求比较旺盛，整体均价较低，且稳定上涨。对于房地产调控新政黄山市政府以及休宁县政府尚未出台具体的地方调控政策跟随。目前，黄山市银行机构执行首套购房客户首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍，最近，部分地区上调首付比例，在休宁还没有执行。机会：休宁不在重点调控范围之内；黄山市与休宁县政府没有出台调控政策对于该地开发企业是一大利好，但须克服银行贷款解决资金问题；受调控城市居民迫于调控压力会选择三四线城市购房投资，对休宁有机会。调控之于本案利好，从政策调控的种种迹象表明，本项目存在以下利好：商业部分，不受

7、政策调控；住宅部分，除信贷政策外，其他无地方调控政策。威胁：政策对通过银行按揭购房者产生一定的影响，在一定程度上限制了本项目投资型客户的购房需求。应对：控制住宅产品总价，考虑多渠道付款方式；引导投资客户投资商业产品。小结威胁未除：—房地产市场宏观调控逐渐从严，限购更严格、范围不断扩大；—调控政策组合与叠加措施，短时间内效果突显；—多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年。机会尚存：—宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的，休宁县作为4线以下城市受政策影响不会很严重；—目前休宁县作为不限购地区，将吸引限购地

8、区需求流入；—宏观政策对首次置业的影响不大；—宏观调控主要针对住宅市场，对商业市场影响较小；Resourcedependencetourismtheclassificationandcharacteristicsofrealestate资源依赖型