天津复地此产中心商业操作方向汇报.ppt

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1、天津中心商业操作方向汇报2009年6月30日商业部分目录操作目标目前工作进度各层主力品牌介绍收益测算重要时间节点及操作进度需要解决的问题和支持建议和风险控制操作目标1、2009年12月24前购物中心试营业2、开业率不低于60%，签约率不低于75%3、保证运营正常，确保后期品牌调整和收益增长目前工作进度状态数量套内面积占比代表品牌品类预租协议签署43231.79%天绿回转寿司餐饮预租协议待签7299015.81%C&A服饰预租协议洽谈12898449.91%温莎KTV娱乐正式合同签署0已完成合同版本流转，待主力店确定后，连续进行租赁合同的签署（预租协议中已经完成主要条款的洽谈）。详见附件链接1

2、各层主力品牌介绍首层主力品牌C&ASASABestseller百胜集团（必胜客、KFC）二层主力品牌C&AElandEspritG-STARBestsellerMRPIZZALEE百丽鞋品威尼斯天空珠宝真锅咖啡三层主力品牌HOTWIND热风百丽运动一茶一座CEO抵羊1932四层主力品牌城市英雄数码娱乐温莎KTV五层主力品牌大食代典时尚豆捞麻辣诱惑坛子村天绿回转寿司详见附件链接2收益测算1、按照固定租金模式计算：出租率达到75%，2010年固定租金约2489万元；出租率达到95%，2014年固定租金约4509万元；出租率达到95%，2020年固定租金约8612万元。2、按照销售额扣点模式计算

3、：出租率达到75%，2010年扣点租金约2489万元：出租率达到95%，2014年扣点租金约5299万元：出租率达到95%，2020年扣点租金约9254万元；3、按照固定租金模式计算，第13年，商业IRR(内部报酬率)为：1.29%4、以上估值按照较租金起点教保守估算，而非目标租金。5、首年非营业性收入及临时营业性收入未计算，如店内外广告、LED、自动取款机租金、促销花车等。详见附件链接3重要时间节点及操作进度一、签约8月1日前，完成不少于30%出租面积签约；10月1日前，完成不少于50%出租面积签约；12月1日前，完成不少于75%出租面积签约；二、装修10月1日前，完成一次装修（公共部分）

4、10月1日后，二次装修进场三、开业2009年12月18日，试营业2010年4月正式营业需要解决的问题与支持分类需要支持内容协调部门解决时间点代表商户硬件问题一装及验收完成时间确认总师、前期2009年7月500平米以上租户五层主力餐饮燃气、排烟、新风、上下水改造总师2009年7月麻辣诱惑、大食代、典时尚、永和（使用面积约3000平方米）四层KTV租赁问题点，包括，专用通道及电梯设置、特殊营业时间空调费用计量总师、物业2009年8月温莎KTV、米乐星KTV（使用面积约4000平方米）外部LOGO设置、广告位使用办法、停车位使用总师、运管、物业2009年8月500平米以上租户跨层商业主力店内部自动

5、扶梯及楼梯设置总师2009年7月C&A、必胜客（使用面积约2000平方米）招商操作增加招商力量，选择一家招商首席代理公司进入2009年6月风险控制如实现以上支持，按照目前招商方向，我部有信心完成75%签约率及60开业率的既定目标；为防范任何可能出现的风险，如在今年9月1日前，因为不利因素（如品牌开店成本压低且改造成本较大、品牌决策周期继续拖延、运营成本及风险较高等）影响出租率及相应收益目标的实现，且无法实现40%出租面积的租赁，作为预备方案和风险控制考虑，我部会选择潜在的整体租赁客户，如西武百货及符合标准的专业市场等，作为备选方案提供公司决策。（附件链接4）汇报结束