世邦魏理仕-复地天津中心项目发展顾问

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1、天津中心项目发展顾问报告（终稿）呈交:天津复地浦和发展有限公司2007年4月基础分析商业市场研究商业竞争分析商业需求分析定位分析商业空间设计建议招商策略建议天津城市概况地块分析天津城市概况地理概况地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里中央直辖市之一城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”－《天津市城市总体规划(2005━2020年)》海河是中心城区和滨海新区的纽带。天津市政府计划用10年到15年的时间，将海河建设成为国际一流的服务型经济带、文化带和景观带城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里

2、行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区背靠北京，面向渤海的优越地理位置城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市充足的经济发展空间强劲的城市发展动力天津城市概况历史概况天津600余年的建城史中经历了以下发展阶段：老城厢城市形成期早期发展期发展停滞期恢复发展期高速发展期15世纪末～19世纪末19世纪末～19491949年～1980年代1980年代～2000

3、年2000年～军事重镇和漕粮转运中心在老城厢地区形成初具规模的城市形成当时仅次于上海的中国第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心形成若干租界河北省会－直辖市1979年后形成目前的辖区范围和区县建制格局计划经济－城市定位模糊－发展停滞沿海开放城市－开发区一定的发展－落后于其它沿海城市渤海经济圈，滨海新区新的发展机遇，高速发展期传统农业经济殖民地经济计划经济改革开放市场经济健全发展法租界现在的天津市区滨海新区悠久的建城史、早期北方工商业中心经过停滞、恢复后，迎来高速发展期前所未有的经济高速发展机遇城市遗产的继承及大规模新城的建设天津城市概况人口概况2006年底常住人口1075万

4、人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设

5、施的发展商业和商务区格局不断变化城市化进程加快外来人口不断增多人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快天津城市概况经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到133

6、4.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段经济概况天津城市概况近几年来，天津各行业实现协调发展，第一产业在国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。2006年各产业所占比例分别为2.7%，57.3%，40%2000年到2006年期间，天津市合同外资投资额从46.0亿美元增长到81.1亿美元，年均增长率为9.9%；实际直接利用外资额

7、从25.6增长到41.3亿美元，年均增幅为8.3%2003年前天津外商投资增长速度较快，2003年受非典的影响，外商投资下降到近年的最低水平，但2004年后外商投资又迅速回升新批准外商投资企业整体上呈上升趋势，截至2006年底，在津外资企业数量达近万家，其中世界500强企业达127家，显示了天津对大企业的强大吸引力经济概况第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加，进一步刺激了天津商业零售业的消费天津城市概况天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年