第2章——城市建设用地管理.ppt

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1、第二章城市建设用地管理2.1中国现行土地制度及沿革2.1.1我国土地所有权制度我国实行土地社会主义公有制制度。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制形式的土地被称为国家所有土地。土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。。国有土地范围包括：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地④依法不属于集体所

2、有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.1.2我国现行的土地管理制度1、土地有偿有限期使用制度。2、土地用途管制制度。3、土地登记制度。4、土地储备制度。土地使用权的出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。2.2国有土地使用权出让现阶段建设单位

3、取得土地使用权的途径主要有4种:①通过国家出让方式取得；②通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；③通过土地或房地产租赁方式取得；④通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得。其中，通过有偿有限期出让方式取得土地使用权是房地产开发公司获得开发建设用土地的主要途径。2.2.1土地使用权出让土地使用权出让——是指政府土地管理部门通过土地一级市场，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的含义土地使用权出让的含义有以下5层意思：①

4、土地使用权出让的一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。②经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内只有使用权而没有所有权。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取《土地使用权证书》。④集体土地不经征用（即使之成为国有土地)不得出让。⑤土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的一种经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。土地使用权出让计划的拟定和申请的批准：土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

5、根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当向受让人就下列事项提出书面意见，其内容包括：①房地产开发项目的性质、规模和开发期限；②城市规划设计的条件；③基础设施和公共设施的建设要求；④基础设施建成后的产权界定；⑤项目拆迁补偿、安置要求。土地使用权出让的方式国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标、挂牌或协议出让的方式：1、招标出让，是指市、县人民政府土地行政主管部门（即：国家是国土资源部，省里是国土资源厅、市县是国土

6、资源局，各区设有分区，乡镇设国土资源所。）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4、协议出让，是指国家以协议方式将国有土地使

7、用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：1、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、或挂牌方式出让；2、其他用途的土地，当供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也必须采用招标、拍卖、或挂牌方式出让；否则，可以采取协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。3、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价

8、不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。土地使用权招标拍卖挂牌出让程序1、编制招标拍卖挂牌出让文件。2、发布招标、拍卖或者挂牌公告。3、确定标底或者底价4、资格审查5、开标6、签订《国有土地使用权出让合同》土地使用权的收回1．土地使用权届满的收回2．国家有权提前收回土地使用权3．因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权4．司法机关决定收回土地使用权土地使用权终止1．土地使用权因土地灭失而终止。2．因土地使用者的抛弃而终止。土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，原土地使