城市新区发展专题研究.ppt

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1、政务新区发展规律研究1作为新城模式的政务新区的发展规律总结作为起步阶段的取地需要依托哪些规律？成熟阶段特征：新城与老城逐渐融合，新城的价值开始依托其商务和商业价值；住宅开发价值开始走向平稳，商业和商务价值开始提升加速。查漏补缺式发展成熟阶段发展阶段特征：政务类设施进驻，形成城市另一极；围绕这一级依托政务资源周边的地块逐渐启动，住宅仍为主要发力点，其价值在此阶段提升速度最快。极核式发展发展阶段起步阶段特征起爆点均为距离老城区最近的住宅开发项目，依托高性价比、以及老城区的自然发展来带动单点引爆起步阶段在政务新区起步阶段取地需要把握的基本原则：此时土地

2、价值在于跟老城区之间的关联性，距离老城区近的土地拥有更好的开发优势和更高的地块价值；住宅用地起步开发最有利，商业用地只能留待成熟阶段开发；梳理地块价值的额外依托点，在起步阶段住宅首先关注的是其自然资源类地块。附：政务新区地块的额外依托点有：1、自然资源类：山、水、湖、河流、温泉等；2、政务类：市/省政办公大楼、市/省委领导班子，市/省委集资宿舍等；3、市政配套类：市民广场、政府接待酒店、图书馆等4、交通类：路网等级和路网密集程度；2揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起步区的运营模式案例借鉴合肥政务新区郑州郑东新区贵阳政务新区长沙政务新区案例研究的目

3、的——案例选取标准：选取二线省会城市政务新区；结合国内政务新区发展的一般规律，研究项目与新区发展的联动关系，指导本案的取地方向和开发思路，从而实现资本综合运作的利益最大化；作为政务新区起步区的发展，都有哪些模式，这些模式之间适用条件又是什么样的？房地产在这其中所依托的价值点是什么？3合肥政务文化新区依托老城区延伸，凭借高品质项目起爆，逐渐形成合肥新的一极国际花都国际花都坐镇新区核心，正对1000亩天鹅湖，左临市政大楼，与规划中的商务中心接壤，近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。大剧院市政大厦综合艺术馆合肥政务新区的发展历程：在起步阶段，依托绿地国

4、际花都中高品质项目入市，借助与老城区的关系进行延伸式发展；在发展阶段，当市政大楼、大剧院等进驻后，直接带动了天鹅湖北侧的、市府周边的房地产项目开发；在此基础上政务新区向纵深延伸，逐渐开发天鹅湖南侧地块；同时政务新区的写字楼商务办公需求开始出现；未来政务新区的开发重点仍在商务和商业需求上面。目前政府的发展重点在滨湖新区，政府的喜新厌旧使得政务新区由原先的宠儿陷入了了尴尬境地。4郑东新区的发展受到政府强势推动，高起点规划，完善配套投入，郑州未来城市新中心区域政府强势推动规划：郑东新区发展是政府强势推动下进行的，规划面积约150平方公里，人口260万，在20

5、~30年建完；由六大功能组团组成，CBD和副中心充当了商务和高档居住的价值；规划起点高，政府实施强势，未来郑东新区将会取代老城区成为城市价值最高的区域。郑东新区起步区仍然是依托与老城区最近的区域撬动；郑东新区是依托高质量大盘低密度群来启动：开发水平高；价格提升快；产品形式多样。绿地“老街”3顺驰“第一大街”1绿城“百合公寓”23412联盟新城4郑东规划龙湖·CBD副中心龙子湖高校区郑东CBD5贵阳政务新区受到地理条件的限制，距离老城区较远，其发展采用低价聚人气策略金阳新区建设使贵阳城市建设跳出了“山间坝子”的局限，跳出了“摊饼式”的传统城市发展思维；基

6、础建设：基础道路等市政基本完成；今后5年内，将投资400亿元，重点实施“三大工程”、建设“八大城市功能板块”；政府文教机构：市级行政中心已投入使用，贵阳一中已经入驻，将投资24个亿建大学城；房地产开发：已推出总建面将近250万平米的经济适用房，目前正在建设商业中心，未来将有大面积土地出让。贵阳政务新区的发展现状：政策引导下，片区大面积开发经济适用房，希望通过片区开发带动区域人气；生活配套不全，销售好但入住率低；未来有大量土地供应，物业档次及品质将全面升级；土地出让价格逐年攀升区域前景看好。6长沙政务新区呈现双子星态势，市府板块为老城扩充模式，发展重点为

7、省府板块的新城模式长沙市规划“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构；“东拓、西进、南融、北上”开发热点近年发生阶段性转移，但城市发展大方向保持——向南（城南板块）长株潭一体化；长沙规划了两个政务新区，但是其各自特定不同：河西板块腹地较小，且之前已经为建成区，目前依托市府带动其价值升值，但仍然为老城区扩充的部分；省府板块借势长株潭一体化，且有较广阔腹地，从房地产开发和市政配套设施建设来看均为南区的发展为新城模式。开福区岳麓区芙蓉区雨花区天心区省政府市政府长沙经济开发区长沙县城市规划发展方向传统中心区河西板块南城板块土地供应向南，城市发

8、展向南，河西土地逐渐减少；中心区土地稀缺，可供基本为旧改，且地价奇高，此情况加速了城市核心南移