房地产项目的成本控制.pdf

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1、２０１４年第１５期（总第１４４期）江西建材建设经济房地产项目的成本控制■王立志■广西梧州中恒房地产开发有限公司，广西梧州５４３００２摘要：在任何行业中，成本控制能力差的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势工程带来极大的影响。例如：某公司因合同中未明确是固定价格还是的企业必将失去市场份额。在市场日渐规范，竞争越来越激烈的房地产可调价合同，当钢筋价格出现了快速上涨，施工单位和开发公司无奈之市场环境中，很多房地产企业已经意识到，只有不断地扎实企业管理内下对簿公堂，造成工程停工一年。功，控制企业成本，持续提高利润空间，才能保持企业的竞争力。２．４企业成本控制与战略目标脱节关键词：房地产开发成本

2、控制很多企业虽然指定了成本控制计划，可是并没有明确的企业战略目标，这样往往造成成本控制与战略目标脱节，通俗的讲就是“深一脚，１房地产开发成本的构成浅一脚”项目的建造过程中，设计方案和材料、设备的选择上，往往是根（１）土地费用；（２）前期费用；（３）基础设施费用；（４）建筑安装工据决策人的意图来定的，当决策者对整个项目没有明确的认识时，只能程费用；（５）公用配套设施费用；（６）开发间接费用；（７）销售费用；（８）是跟着感觉了。管理费用；（９）财务费用；（１０）不可预见费用。（１）企业决策缺乏科学合理的体系。房地产开发决策的基本特征２房地产开发企业成本控制存在的问题是智力化或知识密集性

3、，决策工作是成本控制的关键。很多公司要么２．１企业拿地缺乏理性决策复杂人浮于事，形成各种利益小团体，最终严重影响公司发展。要（１）土地竞拍推高地价。房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，么由老板一个人拍板或老板指定的人拍板，这种方式决策效率固然较国家一直严格控制土地出让一级市场。通过拍卖方式获取开发用地成快，但往往受决策者的水平限制，如果决策者懂得房地产开发的全部知为大多数开发商获取开发用地的有效方式。例如：２０１３年９月４日，融识，那么对企业来说就是好事，但往往决策者并不是专业人员，这个整创拍下“农展馆地块”，单价高达７３０９９元／平米，成为北京新地王。预个开发项目带来的危害是巨大

4、的。计土地费用占总成本在６０％以上，甚至可能达到７０％到８０％之间。（２）企业没有认真进行可行性研究。许多公司对于可行性研究没（２）企业热衷于“造城”，拿了大量的偏僻廉价地块。有些房地产有充分的重视，往往只是流于形式。并没有对多个方案进行优选的科公司为了避免土地竞拍的恶性竞争，又要考虑到企业的发展，不得不向学方法。造成项目边施工边更改。造成成本的极大浪费。没有对项目一些偏僻的地方发展，许多鬼城的出现也是开发商无奈的选择。开发进行前期定位，往往是设计院设计什么就是什么，走一步看一步。商只能期待通过城镇化的发展或者新城市的崛起带来销售上的突破，２．５外部借款成本相对较高然而其中的风险是

5、不言而喻的。例如：珠江地产在北京与天津之间拿对房地产开发企业来讲，项目开发需要投入大量的资金，基于企业了大量土建，雄心勃勃要自己造新城，导致企业深陷其中，曾经名列前运营模式以及项目开展规模的影响，往往需要借助于不同的融资渠道茅的开发企业，现在已被其他大地产公司远远抛在了身后。进行项目开发的借款。但因借款金额较大、利率的水平较高以及借款２．２设计阶段缺乏有效的成本控制时间较长等因素的影响，往往使房地产企业背负较重的外部借款利息。设计阶段对项目成本的影响是巨大的，准确合理的设计可大幅度例如：曾经辉煌一时的顺驰公司，就是因为急速的扩张导致被路劲基建降低工程造价．收购，并且非常遗憾的错过了

6、之后房价飞涨的大好形势。令人唏嘘不（１）设计单位缺乏竞争。很多公司长期使用一家设计单位，导致设已。还有最近的融创收购绿城事件．计方案缺乏创新，甚至于出现低级的设计失误。由于缺乏危机感，导致２．６成本控制目标不明确设计速度滞后，严重影响工程的进度。对房地产开发企业来讲，目标成本是企业成本控制工作有效开展（２）设计费用过低。许多公司只考虑到节约成本，而选择设计费用的基本依据。项目开发在施工之前，在经过细致全面的测算、核算后确较低的公司，导致设计方案的质量很差，设计失误很多，设计速度滞后，定的目标成本，可以对项目开发的成本投入进行整体的控制。但目前，严重影响工程的质量、进度和成本。多数房

7、地产开发企业在工程高回报率以及事后核算为重这两种观念的（３）公司缺乏项目整体定位。由于房地产开发企业没有准确的项影响下，往往忽略了对成本控制目标的重视，缺乏成本控制的整体观目定位，导致设计方案频频更改，有的甚至已经开工了还在更改。念。工程变更、成本控制缺乏依据则成为常见状况，而企业成本控制的２．３施工阶段缺乏有效的成本控制有效开展以及控制结果也因此而受到影响。建筑安装成本是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及３房地产开发企业成本控制的策略安装工程费用，在整个成本