浅谈房地产精装修项目的成本控制.pdf

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1、2014年1月建材与装饰建设经济浅谈房地产精装修项目的成本控制钱永松（福建天润工程项目管理有限公司福建福州350001）摘要：近年来，房地产项目精装房的份额占的比例越来越大，本文通过某地产公司开发的精装修项目相关管理经验，结合精装修标杆企业成本管理方法，介绍了精装修项目成本控制的几个方面的方法和相关措施。关键词：精装修；集中采购；成品保护中图分类号：F275.3文献标识码：B文章编号：1673-0038（2014）02-0219-02前言精装修房主要材料物品业主可根据总体采购量进行集中采建设部住宅产业化促进中心早在2002年7月份正式推出了购，最大限度的提高性价比优势

2、，是保证精装修工程项目所使用《商品住宅装修一次到位实施细则》就指出，精装房有利于国家材料品质、有效降低成本的捷径。规范装修市场，促使住宅装修生产从无序到有序，有利于住宅装（3）投标过程：在收标后的清标过程中，各投标单位必须严格修工业化生产，减少社会资源浪费，提倡绿色节能，精装房将成按照标书的要求明示面层材料、关键部位部品、样品及相应供应为房地产行业发展的一种趋势。精装修项目其过程涉及项目平商等相关信息，以备后续核查。对不合理的报价进行严格把控，面方案、毛坯基础施工、材料部品的供应等各个方面配合的重要坚决杜绝不平衡报价。性及密切性，因此对其成本的控制专业性程度比较高。3

3、精装修施工过程的成本控制1项目决策、设计阶段的成本控制精装修项目施工过程的管理涉及到对计划、进度、质量、工精装房决策阶段的前期成本控制主要方向在装修定位、装饰序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量风格等方面，该阶段所确定的造价成本约占精装项目总成本的管理容易的多，因此在项目施工管理过程中，重点把握的方向在70%，由于决策阶段的成果直接导致房地产精装项目的内在品质工序的安排和整个过程的成品保护方面。优劣，并直接影响精装房的营销定位。精装设计要尽早介入，在工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避

4、免后期为满招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加。设计阶段的控制工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平方向应该根据已决策的精装项目，确定精装的标准、范围，进行要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚限额设计，在目标成本范围内实现精装修设计价值的最大化，处抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，理好装修成果和成本的对立与统一，突出装修亮点，找到效果和造成返工浪费，成本控制难度大，因此在总包招标时应将墙面、成本的黄金分割点，实现价值工程的最大化。顶棚抹灰找平纳入精

5、装修施工范围，或者还是由总包单位施工，在验收标准上按精装修要求的基础完成面进行验收，在总包施2精装修前期（招标）实施阶段的成本控制工单位招标时明确提出，并在施工过程中加强监控。另在精装修精装修项目前期阶段主要体现在施工单位的招标过程及实施工吊顶前，空调设备、水电线路管道等应已就位，因此空调施体样板层实施的成本控制。工单位至少提前一月进场；各工种的进场节奏把控要统筹安排，（1）拟邀请的投标单位：根据装修风格定位经过前期考察后统一由业主项目部指挥。选择拟邀请的投标单位，应该在同一梯队水平，否则各家报价过成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面于悬殊让业主无法选

6、择最佳中标单位，并尽量选择一定数量的上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到匹配单位进行投标，按2N+1的原则进行控制（N指中标单位数责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保量）。合格的入围投标单位尽量在前期样板房或样板层的施工过护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保程中有配合的经验，对其管理模式、施工工艺、资金实力等有一护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精定的了解，优先考虑入围投标，并在技术标中适当的考虑加分。装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统（2）主要材料设备部品的选定：根据

7、装修风格，确定各主要材一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应料设备等部品的供应方式，分甲指乙供、乙供、甲供；比较容易管的单位。理的物品例如空调、洁具五金、地板、衣柜类的可有业主采用甲精装修成本控制在设计和项目前期阶段基本达到总成本的供的形式自行落实采购，其他主要材料例如瓷砖、涂料、木门、吊90%，实施过程我们还可以努力从以下几个方面进行适度的发顶、灯具等可有业主指定合格供应商，采用报价书中预先投报，掘，以达到最佳性价比和降低全寿命成本：业主通过控制价补贴费率的形式进行调整，补贴的费率控制在（1）彻底吃透施工图纸，对项目的实施进行整体