房地产开发过程中的工程造价控制.pdf

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1、广东建材2010年第6期综合论述房地产开发过程中的工程造价控制熊薇m’I，r^(广东华建企业集团有限公司)摘要：房地产开发过程中，控制工程造价、降低开发成本既为热点又是难点，如何对其进行有效控制，本文通过对工程设计、招投标、施工管理、竣工结算等方面进行详细分析，以供参考。关键词：房地产开发；工程造价：设计变更；招投标作为房地产公司，开发利益的最大化是企业根本的生存之道，随着同家一些政策的出台，地价的上升，已经很大程度上影响到开发利润的空间，如何降低开发成本，是现在许多企业共同的问题。开发成本中，工程成本占有很大的比重，而如何降低工程成本，一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，既

2、为热点又为难点。我认为，有效地控制工程造价是关键。1优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提影响项目投资最大的阶段，是设计阶段，特别是在方案设计和初步设计阶段。在方案设计和初步设计阶段，影响项目投资的可能性为70％～90％，因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程占工程总造价70％90％。施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5％～35％。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计决策。因此，影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。在设计阶段主要从以下五个方面进行控制：(1)实行设计方案竞赛和招投

3、标制度。一个项目成败的一个关键点是一个好的方案设计。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过设计方案竞赛还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，户型落后，严重影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。而且还可以给设计单位压力，让真正有实力、付出心血的设计单位中标。(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的

4、设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可行性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。特别是要严格控制主体结构设计中的含钢量、混凝土含量，要严格控制建筑设计的装饰装修标准，控制装饰装修用材成本。(3)开展价值工程的应用。价值工程师用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高工程，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提供功能；四是功能略有下降，但是成本大幅度

5、降低：五是成本略有上长，但带来的功能大幅度提高。比如外墙装饰材料，如何用成本很高的石材，能很大程度的提高楼盘品质，那就值得，如果不能或者只能略微提升楼盘的品质，那就不如用成本低得多的外墙漆或外墙砖代替。(4)DH强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们可在设计出图前，组织各部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济型进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。(5)加强洽

6、商管理和设计变更控制。杜绝不合理的设计洽商和设计变更。对确实必须发生的设计变更，加强审核程序，有专人签字后方可生效，同时分清洽商是哪方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以减少由设计人责任心不强所发生的洽商，并给工程所增加的成本。杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。2工程招投标和承发包方式的选定是有效控制工程造价的核心新开工的建设项目应进行招投标，通过招投标一是——215——综合论述广东建材2010年第6期引进竞争机制，二是降低工程成本。对施工单位的选择比较谨慎，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程拦标价和标书，

7、做好评定标书工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同的合理工期和商务条件。工程招标应采取公开招标或邀请招标，尽量避免议标或变相议标。另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要大力推行拦标价做法。在施工图出来后，做法明确、标准明确的前提下，要编制好拦标价。拦标价的编制要按照施工图准确计算工程量，编制工程量清单，清单单价要按符合市场价的原则编制，既要合理，又不能过低，鼓励竞争，合理低价中标。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减