关于房地产开发项目前期风险管理的论述.pdf

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1、关于房地产开发项目前期风险管理的论述冯玉甫(南京仁恒置业有限公司)摘要：随着我国经济的深入发展．房地产业也发展迅猛，本人结合多年从事房地产开发的工作时间经验，就本文通过某一房地产开发项目风险管理的实旌，从开发商的角度论述开发项目全过程的风险分析、评估和控制，以下可以同行交流。关罐词：房地产；项目；风险管理房地产开发足由房地产开发公司通过土地买卖和改造、房屋施工，房屋租售等一系列过程取得收益，从而达到自己的社会和经济目的的活动。在活动的全过程中，各种不确定因素至始军终伴随全程，这此不确定因素就是风险。房地产项目的特性不同于其他行业

2、，它具有不可移动性、高投入性和投资过程的长期性，这些特性决定了它本身的特殊性，使得房地产商在开发项日的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。房地产项目中的不确定因素即风险进行全面系统的管理是一项不可忽视的重要工作。1房地产项目风险管理的意义房地产开发项目的风险管理体系的建立，有利于更自觉、更系统的管理项l：t开发中的风险，有目的的确立风险管理目标，有效地进行风险识别、分析和控制，对风险进行全面、系统化的管理，使企业综合管理效力得到极大提高；有利于房地产开发企业增强风险管理意识，强化风险管理措施，变目前企业被动式管理模式为丰动型的

3、风险管理：有利于房地产丌发食业项目管理水甲的提高，积累更多的管理经验，增加项目开发的成功系数。2房地产开发项目风险和风险管理房地产开发项目风险是指在项目开发的全过程中，开发项日的预期收益受不确定因素的影响，预期值上下浮动，与未来实际情况发生偏移的程度。房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科。房地产开发商通过运用这一管理手段，优化组合各种风险管理技术，进行风险识别、风险估计、风险评价和风险决策，既在客观上做到末雨绸缪，或在风险无法避免时能寻求切实可行的补偿措施，从而有效地减少意外损失，或进

4、而使有些风险能转化成有利于房地产开发商并为我所用。房地产项目风险管理是一个连续不断的过程，可以在项目周期的任何一个阶段进行，对不同的项目风险因素进行控制的方法会有所差异，但是无论是什么项目，有一点是共同的，即越是在项目的早期进行风险分析和风险管理的效果就越好。在决簧时．期望达到既定目标．然而是否能达到。不仅取决与决镱前风险识别、风险估计以及风验评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案4；断修改使其风险控制方案更加切合实际．这表明房地产开发项目风险管理方案的宴旋是一个动态的过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价项日发生

5、的新风险，修改风险管理方案，这样才能达到以较低的成本最大程度的减少风险获得虽大收益和虽高的安全保障。某项目的风险管理该项目位于奥体，规划总用地约150言，总建筑面积1751300m2，34栋住宅建筑，容积率1．6，绿化率33％，户型140～270m2不等。2005年8月正式开工施工，施工周期为一年零六个月。3项目各阶段的风险及分析3．1在投资决策阶段风险及分析投资决策阶段是房地产开发过程中一个最霞要的环节，本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究综合考虑市场供应需求等经济环境制定自己的房地产开发策略以

6、确定房地产开发经营的区域、类型、时机，即决定，在何时、何地开发何胂房地产。本项目在这方血主要考虑地方有关方面的政策，郑东新区部分用地原为郑州市民用机场用地，1998年机场迁走后该如何利用成为地方政府考虑的大事。2002年，南京市政府提出了施工奥体新区的新设想，定位为商业办公及居住的新区，经过国际招标确定了新区的规划，程政府的推动下．部分开发企业也试探性的取得了部分土地，但由于基础配套设旌严重不足，住宅市场几乎不能形成，因此该项目的风险因索较丈。3．2在土地获取阶段的风险及分析21106年当时由于奥体项目刚刚起步，各种城市配套设施

7、不完备，道路、水、电等都不通，周边原有建筑物未拆迁，且小区范围还有两条军用光缆和两条直径1．2m的水厂供水干管横穿土地贯穿南北，因此购地后-_-—+-—卜·—+‘—+-+-—+--+-+·+-—●··+-·卜-+--●—·+-—●噜·卜-—●—·—■。-—●。-·●-·—卜-+-·■--—+—·■叶呻-—卜-—卜-—●-·—●—呻-—十--—●—-—-—·+-·卜-·+·-·卜·—f·-—卜+-十—+—+—+-采用较大数值。同时，需要科学计算支撑的竖向间距，较小的支捧竖向间距可以增加墙体相对刚度，缩短墙体从开挖暴露到支护的时间。

8、有利于墙背较为均匀的分布土压力。在软土地区，头道支撑～般设置在地表以下】．肛2．5m之间，并尽可能向上，每道支撑的竖向间距一般介于2．5～4．5m之间，为减小基坑开挖后围护结构变形，最卜一道支撑的布置应尽可能降低。但应高于底板面60cm以上，以便于底板和外墙施工