商品房建设全过程控制探讨.pdf

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1、广东建材2010年第2期检测与监理商品房建设全过程控制探讨邝富荣(广州市房实建设工程监理有限公司)商品房与老百姓生活息息相关，历来也是众人瞩目的焦点之一。房地产是我国国民经济支柱产业之一，历来得到国家的高度重视。其中房价的问题是各方观点交织的“火力点”，在当前全球性金融危机引发的经济危机大环境下，我国的商品房建设如何走一条健康发展之路更是引发热议。1加强商品房建设项目开发全过程管理加强开发项目的投资管理，保证项目目标的实现，是实现商品房建设突出包围，稳步发展的关键环节，工程造价预算是确定工料消耗的文件，是考核工程投资经济合理的依据，重视项目投资预算管理，将有利于提高设计和

2、投资控制。土地施行招、拍、挂代替原来的“协议转让”是我国商品房建设的一大重点转折，标志着行业规范建设行为，行业自律水平的提高，同时一系列业内的“一个前提，两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产更处于极为艰难的处境。房地产建设商品房的投资风险管理日显突出。投资控制的基本原则和方法在项目建设中，项目的投资控制紧紧围绕着三大目标，造价控制、质量控制和进度控制。实践证明，由于各种主观和客观因素的制约，4．5质量动态监控，随时调整施工铺筑好一段沥青路面，按规范要求的检验频率，钻孔检查压实度结果，结合沥青混合料生产过程中混合料

3、级配、用油量、空隙率、温度等指标的实时控制，随着施工的进展，将试验结果逐次绘制正态分布曲线图，发现标准差及变异系数有增大倾向时，分析原因，研究对策。一●'L-一5结束倍沥青路面由于压实度不足而造成的早期损坏，因此在施工质控制应严格按沥青混凝土面层的压实度标准控制。合理选择原材料，设计沥青混合料目标配合比，项目规划中的计划目标有可能难以实现，需要在实施过程中合理调整，收集实际数据，进行计划值和实际值的比较，以判断是否有存在偏差。工程造价管理是一个涵盖多个系统的工程，任何单方面的控制工作都无法取得令人满意的效果，要有效控制造价，就应该从组织、技术、经济、合同和信息管理等方面采

4、取措施，系统的控制工程造价，即实现项目开发的全过程管理，将决策阶段风险和项目实施阶段的风险，控制在最低范围内。日前，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是从2004年以来执行了近五年的35％自有资本金贷款比例首次下调，房地产开发企业发展商品房建设可以说迎来了一个良性发展的大好时机，用好、用足政策的同时，加强自身内部管理，把项目造价控制在合理范围内的开发企业，将获得更多市场竞争空间。2全过程管理的内容(1)正确定位项目市场目标：根据市场调查情况，决定项目的市场定位包括

5、项目的产品定位，建筑产品的质量定位，建设环境的品质定位。有了项目正确的定位目标，可以周期性地对投资实际发生值和计划值进行比较，未发生偏差，继续实施，发生偏差及时分析原因，采并进行验证和合理调整。沥青混凝土的压实施工中，严格压实作业程序，掌握提压实度的关键技术。●【参考文献】[1]iTJ032-94．沥青混凝土路而施工规范[S][2]沙庆林．公路压实与压实标准[M]．北京：人民交通出版社，2000[3]苏丽娜：浅析沥青路面的质量控制[J]．洛阳工业高等专科学校学报，2005年04期[4]资建民，汤文。陆立波．SMA沥青混合料路用性能分析[J]．交通科技，2005年06期—-

6、99—-检测与监理广东建材2010年第2期取措施纠编，还可以根据已完成工程的实际情况预测未来值，提前采取预防措施，使项目造价始终处于受控状态。(2)成本最低合理化：一方面在设计阶段，项目在满足设计规范、标准，特别是强制性标准的前提下，合理优化设计，既符合使用功能、美学功能、环境功能的要求，又达到降低成本的目标，它是成本控制的关键。另一方面加强在项目实施过程的管理，专项方案论证等，使可能性变成现实。(3)强调项目的合同履行能力：由于商品房项目建设具有一次性特点，建设周期义比较长，涉及的问题多，如果没有合同管理的意识，对合同知识知之甚少，不理解合同的基本要素，导致合同管理混乱

7、，就会给项目造成巨大经济损失。所以在项目实施过程中，要经常检查合同执行情况，建立履约情况记录，预测未来合同执行情况，有偏差及时提出预防措施。项目结束后应进行合同评价，为以后的合同签订及履行提供借鉴和指导。(4)重视信息管理：目前我国己进入了信息时代，信息已成为决策者不可缺少的参考因素，一个楼盘决策，首先要了解附近楼盘的设计方案、售价、销售情况及开发商的实力，务求知己知彼，才能为楼盘定位、决策提供依据，避免决策风险。其次，根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解消费群体，通过广泛调研掌握这些消费群体的牛活水平，对居住空间