1物业设施设备管理基础(讲义).ppt

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1、《物业设施设备管理》讲课人：叶世春前言本课程内容主要是根据物协的初定教案制定，主要针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗位群应具备的知识结构设置，结合物业设施设备基础知识、简略介绍设施设备的维护管理，希望对实际工作有一定的指导作用。前言讲解内容共分六章:第一章：物业设备管理基础第二章：建筑室内给水第三章：安全用电与建筑防雷第四章：建筑供配电系统第五章：电梯第六章：建筑弱电系统第一章物业设备管理基础第一节物业设备概述第二节物业设备管理目的及意义第三节物业设备管理的内容第四节物业设备管理的机构和职责第五节物业设备管理制度第一节物业设备概述1.1物业设备定义1.2设备管理的质量指标

2、1.3设备完好的标准1.4设备管理的基本内容及要求1.5设备管理现代化1.1物业设备定义物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1.2设备管理的质量指标设备有效利用率、设备的完好率是衡量物业设备管理质量的两个指标；用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的基本要求。1.3设备完好的标准零部件完整齐全设备运转正常设备技术资料及运转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防

3、腐等措施完整有效1.4设备管理的基本内容及要求设备管理基本内容①设备前期管理②固定资产管理③设备技术管理④设备经济管理⑤设备使用与维护管理⑥设备检修管理⑦动力房管理⑧特种设备管理1.4设备管理的基本内容及要求管理要求①    建立企业负责人管理职责；②    配备设备管理部门及其人员；③    健全必要的管理制度；④技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求。1.5设备管理现代化采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。第二节物业设备管理目的及意义2.1客户对建筑、设

4、备的需求2.2物业设备管理目的及意义2.1客户对建筑、设备的需求使用安全的需求舒适享受的需求方便服务的需求物业保值的需求2.2物业设备管理目的及意义提供安全运行保证物业完好延长使用寿命节约资金投入满足客户需求第三节物业设备管理的内容3.1物业设备基础资料管理3.2物业设备运行管理3.3物业设备维修管理3.4物业设备更新改造管理3.5备品配件管理3.6固定资产管理3.1物业设备基础资料的管理3.11设备原始档案3.12设备技术资料3.13政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等文件3.11设备原始档案包括：①设备清单或装箱单；②设备发票；③产品质量合格证明书；④开箱验收报告等。

5、3.12设备技术资料包括：①设备卡片②设备台账③设备技术登录簿④竣工图⑤系统资料3.2物业设备运行管理3.21物业设备技术运行管理3.22物业设备经济运行管理3.21物业设备技术运行管理针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程①设备管理标准（交接、运行、养护、维修、更新、报废等）②维护作业规程（变配电、给排水、安保、消防等）③危机管理（停电、停水、电梯、消防等应急方案）④能耗管理（节水、电、气等节能方案）3.21物业设备技术运行管理对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求。加强维护保养工作。设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件必须定期校

6、验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。3.22物业设备经济运行管理初期投资费用管理①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。③设备的价格使用寿命及运行时能源的耗用情况。④注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备3.22物业设备经济运行管理运行成本管理①    能源消耗的经济核算②    操作人员

7、的配置③    维修费用的管理3.3物业设备维修管理3.31物业设备的维修保养方式3.32维修保养工作的实施3.33设备的点检3.34设备的计划检修3.35设备维修管理的原则3.31物业设备的维修保养方式清洁紧固润滑调整防腐防冻外观表面检查对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。3.32维修保养工作的实施预防维修计划性预防维修状态监测性预防维修故障性维修事后维修紧急抢修维护保养实施方案3.32维修保养工作的实