长泰东郊御园产品分析.pdf

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1、长泰·东郊御园产品分析报告东郊御园区位东郊御园位于航头镇，处于闵行、奉贤与南汇交界处。其东侧邻沪南公路、西侧领在建中的杨高南路；另有在建中的轨交11号线与规划中的18号线从周边穿越。东郊御园东郊御园概况——经济数据——占地：24万㎡总建：32万（三期开发）样板区实景容积：1.2（复合地产）形态：6联～10联一期风格：都铎栋距：11米二期户型：187-223㎡报价：450万元起样板区车行动线采用人车分流设计，纯石材铺就环形车道，道路与建筑之间用高大灌木与乔木隔离。可分流驶入地下车库。人行动线红砖铺就的小路，道路两旁是由错落有致、层次分明的植被所

2、组成的花园景观组团布置每个组团由前后两排所组成，栋距11米左右。中间地表为各自庭院绿化，分别由绿篱、铁栅栏隔离；地表绿化下即为地下行车道。车库入口景观展示邻里间的绿篱，庭院外的红梅、茶梅，公共休憩空间内的桂花、香樟···错落有致庭公院共绿绿化地建筑立面演绎英国都铎风格，增添海派建筑元素砖石结构的烟囱塔尖型斜屋顶深红色砖墙进口涂料都铎图腾建筑立面元素英式斜屋顶深红色砖墙大理石基座花岗岩外拱门外墙图腾海派浮雕复古马灯进口涂料外墙门洞标示牌艺术围栏铁艺栅栏建筑户型中间套B1户型：187㎡阁楼+地下室+部分挑空+露台=实际使用面积330㎡建筑户型——

3、B1户型地下室地下室面积约80㎡（含单车位车采光窗库），该部分为全封闭交付，需自行加建下行楼梯与打开采光庭院。地下室功能空间按照南北区分，客厅层高达到3.7米，南北各设有通风采光井，所以光照通风效果上佳。地下室地下车库下沉庭院采光井地下车行道建筑户型——B1户型一层北入户，面宽6米，一层2.5段式进深，错层设计，北侧餐厅、厨房高于零度线1米左右，套内面积共81㎡。中间套南北花园门厅共40㎡。样板房中将原先6.4米挑空餐厅整体南挑空移，并在入户口增设入户门厅（玄关）。餐厅13m两步梯客厅花园6m建筑户型——B1户型二层毛坯房原设置面南2房与面北

4、家庭室，动静分离。阳台样板房为南北2套房，各带独立卫生间与小北向次卧露台；北套中将原先餐厅挑空上方6㎡更改为卫生间与储藏室，南套增设南向卫生间与衣帽间，两套由中置剪刀梯自然隔离，保持各自私密性。南向次卧露台建筑户型——B1户型三层三层为主卧套房，约45㎡，附带南向大面积露台。样板房中，将北向7㎡挑空空间设为衣帽间，与卫生间相连；另有南向梳妆间、阁楼书房。衣帽间主卧梳妆间露台建筑户型——B1户型阁楼18㎡斜顶阁楼原为主卧挑空部分，属于附送面积，顶部设有采光天窗。样板房阁楼设置为主人书房。书房建筑户型边套A1户型：223㎡地下室+部分挑空+露台=

5、实际使用面积360㎡建筑户型——A1户型地下室地下室面积在100㎡左右，客厅层高采光窗3.7米。与B1户型类似，地下室以全封闭交付，故不计入建面。样板房中楼梯、采光窗、下沉庭院皆由后期改建增加。地下室南北端可开启通风采光井，由地下室于面宽相比中间套更大，所遇可以得到更加充足的自然光与自然风。地下车库下沉庭院采光天井地下车行道建筑户型——A1户型一层边套面宽7米，其将厨房与客卫同水平布置，可做到三面采光，较中间套在采光上更具有优势，且南北通透，毛坯房中餐厅挑空设计，空间尺度更佳。餐厅13m客厅天井花园7m建筑户型——A1户型二层二层毛坯设计为南

6、向大小次卧+全明双卫，南北端各有露台与阳台，共69㎡建面。阳台样板房对二层原餐厅挑空部分改建为书房，约10㎡。书房次卧次卧套房露台建筑户型——A1户型三层A1户型共三层，无阁楼，故主卧套房挑空较高，附带南北大面积双露台。在样板房中，休憩间改为过道式衣帽露台间，原北向卫生间扩容为豪华主卫，成为该户型亮点。豪华主卫主卧衣帽间露台产品优劣分析东郊御园产品优点纯粹石材基座、进口烤制红砖、进口涂料打造纯粹英式建筑；绿化错落有致，层次分明花园面积大各户拥有前后花园庭院，面积在40㎡以上地下室南北通透地下室做到南北向各有采光与通风口，且层高较高一房配一卫基

7、本上每个房间都配有独立卫生间，部分房间还配有衣帽间，成套房设计附赠面积大阁楼、地下室、露台、挑空，附送空间应有尽有，每套赠送面积达140㎡地下车库便捷车辆经过车行动线进入组团地下车行道，人车直接入户东郊御园产品缺点兵营式布局建筑兵营式布局形态较单一，每一排达到8联一层缺少老人房每一套最多可做到4层，从地下室至4层路线过长，且一层无老人房阁楼利用率不高阁楼层高与空间稍显压抑，预计实际利用率较低