[精品]房产新政案例分析

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1、房产新政案例分析一.限购篇一）.上海房产限购令细则发布时间：10月7日相关文件：《关于进一步加强木市房地产市场调控加快推进住房保障丁•作的若干意见》细则：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。严格执行差别化信贷政策，各商业银行対居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定；对于上海市居民家庭购买第三套房及以上住房的，停止发放住房贷款和公积金贷款。非本市居民购房申请贷款,需提供前两年累计缴纳个人所得税1年以上的证明；不能提供的;商业银行暂停发放住房贷款。

2、-）.案例与解答1.细则未实施新购不等于禁购案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿了名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿了的购房指标。今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿了还冇一次购房指标？解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易屮心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令來说，双方已川完购房指标.去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解

3、读为“禁购”政策。2.未成年子女产证加名二父母买房案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行,既能够解决长辈将來的房产直接留给孙辈的问题，乂能够避开限购政策。解答：耒成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。1.房产证减名二转让份额重新

4、交易案例：我已购冇一套房出和，半年内打算趁楼市调控再买一套房。冃前，我与父母同住,该房产由父母全资购买，且产证上冇3人名字。我打算到交易中心把父母房了上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成木？解答：除夫妻间转让•不会产纶税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，了女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其屮涉及营业税、个人所得税等，父母则需耍支付该部分的契税，其成本也不小。2.外地房产暂不计入家庭住房案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房而积，包括在外地的

5、房产吗？解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产吋，有过贷款记录，那么在上海再买用时，无法亨受首套房优恵。3.子女买婚房能否算首套案例：我父母在当初购房时将未成年的我一起写在产证上了，我们家现在就这一套房,我现在成年了想要再购买一套房用于将來结婚川，请问现在算首套还是二套？新购房屋是否征收房产税？解答:按照现在政策，可以购买一套。算二套房，首付至少6成,贷款利率上浮10%。4.外地父母本市买房也受限案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家3口的名字，请问要不要缴房产税？解答：如果上海户口的子女

6、未成年，则和父母属于一个家庭；如果成年了，则属于两个家庭。耍买房的话，父母需耍有居住证，并且能提供口购房ZFI前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等待细则出台。5.两地婚姻家庭如何买房案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？解答：原则上说，结婚的另一方如杲没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种显地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民述是非本市居民为征收标准,还没冇出台更为具体的细则。二.税收篇上海房产税

7、细则对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房血积人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。如果己有住房•的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。若非本市居民家庭,在木市新购住房即征收。耍征情况卜-税率是哪一档：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商晶住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。试点初期房产税征收有折扣：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。有几种情况可退还、免征：上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需

8、耍而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出