永长小区商服物业策划初案

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1、＞序言：本物业的基本策划思路1-1、商服物业与住宅物业的最大区别前者是“生产资料”，后者是“生活资料”。长春市场内各商服物业由“形象包装”再到高频度的“广告宣传”为主线的推广模式已经显得乏力。1、商服物业的价值点不仅仅在传统的“人气”和一般物质条件显然，长春市中心商业圈的“人气”和商服物业的质素其本身都是有基础的,但各物业推广的结果却不同，可见，策划者更应该系统地确立策划的方向和内容,即：从商场的经营定位开始，寻找其销售推广中的其他定位。2、由此，“永长小区商服物业”的策划线索应是好的经营内容和模式一经营定位一I支持好的租金回

2、报及物业升值一一营销定位L展示和贴现物业租金和价格一一购买利1-2.经营定位的选择永长小区商服物业必需要一个清楚有效的经营定位，这是整个物业展开营销推广的基础。就长春市场的商业经营活动和受之影响的商业物业行势来看，永长小区商服物业的出路在于：1、选择好的有突破性的定位，其内核为“经营什么？”和“怎么经营？”这个问题的回答，将是整个商服物业经营定位的基础。“经营什么？”和“怎么经营？”还必须是长春市中心商业圈内基木独有的、新颖的，这样，才有可能回避常规的（同时也是最大的）风险一供需张力风险。2、经营定位确定前还必须考虑的其它问题

3、其定位，要同时考虑足够大限度的利用长春市中心商业圈的传统经营条件和“人气”条件，扬“此长”,•以支持足够的经营基础。其定位，要同时兼顾较大范围的持续发展空间，在长春市及所辐射的片区市场，都应当有其足够的市场需求基础。3、总结符合以上定位的“标准”，其难度是较大的，因为几乎是“完美”的条件限定，但同时，如果确立了符合以上“标准”的定位，又才是有把握将永长小区商服物业实现成令发展商、策划代理商满意的成功营销“作品”的必要条件。1-3、由物业的经营定位到物业的营销定位1、消费者市场调研，寻找物业经营定位的第一步和住宅物业的区别，商服

4、物业的市场调研必须注重两个层而的冃标调查对彖所组成的群体，即物业内所经营商品的购买者市场(消费者)和由上一个因素所导致的商服物业本身的购买者市场。这两者的关系在于：商服物业的购买者是由未来物业所经营商品的购买者所决定的。(1)、经营定位的确立过程在没有任何宣传广告引导下，消费者市场在该片区的基本购买行为和习惯性消费，是一切所可能存在却似是而非的项目经营定位的分水岭；而结合经济发展、政府支持等因素而形成的，对整个项目片区的发展态势的预计，是另一个完成正确经营定位的评判手段；以经营定位的获利能力的高低来最终完成项目经营定位的去伪存

5、真的过程。(2)、确立定位选择标准按传统的商业经验来确定定位标准是目前最有效和最准确的确定方式。按确立顺序，依次为：A、由经营手段和条件的支持程度入手，进行反证。B、对照定位“标准”，用排除法确立。C、对最终结果再进行“标准对照”和经营支持度的核实。2、购买者市场调研，是寻找物业市场定位的第一步(1)、购买客群分析由物业的经营定位来确定项目的目标购买客群体，并通过对购买群体的调研，完成对购买客群的基本描述，为未来的市场营销定位及推广打下基础。(2)、购买客群分析的手段基本上，我们是类比的方式来分析购买客群的组成及比例、客群的基

6、本特征描述，集中地、消费(或购买)习惯等客群要素，为未来物业营销推广的各种定位提供依据。3、总结通过消费者市场的调查，先确定本物业未來的经营定位，再由经营定位來界定本物业购买客群的调研及目标市场，第三，由目标市场的特征，来确定物业的个体产品组成、价格、销售推广等营销组合因素。本案正是以这样的思路来完成所有的策划，二、物业经营定位的确定2-1、定位的选择与确立过程集美组地产顾问有限公司组织策划、销伟部门的骨干力量，在公司积累的市场商业资讯和经验的基础上，按以下步骤完成定位:1、进行片区商圈内商服物业的经营调查应该说，这是定位确定

7、的第一步，而由此所发现长春市场现状中没有或稀缺、能带来满足市场需求效应的经营内容。其实，我们非常想知道在长春市中心商业圈中，组成商家的普遍经营手法及市场接受程度、促销手段及市民的接受能力、经营规模效应给予市场的信心、商品品种、商铺租金等，这要靠一线市场调查及在此基础上的专家访谈法完成，而后者的实施，是我们有目的的聘请部分有很好经营成绩的商业经营主参与完成。2、片区商圈内消费者研究以抽样调查的方式，在特定的时段，调查进入独立商家购物或意向购物的消费者，研究他们购物的品种、支付能力、来源、年龄、文化等，同时，从总量来测定，固定时点

8、的高、低人流量等。由此得岀较为清晰的消费者播述。3、片区经济、政治发展趋势预计及其可能对本物业产生的影响任何一个商圈的发展，其基础必定是所在片区的政治、经济发展状况，尽管,“片区”所指明的地理范围可大可小。这点已经被商家所认同。同样，在研究本物业所处商圈的发展情况及因发展而对