投资分析可研报告

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1、目录总投资估算21.1.1土地费用21.1.2前期工程费21.1.3建筑安装工程成本21.1.4基础设施建筑费用21.1.5小区配套费用21.1.6开发间接费2L1.7开发期税费31.1.8环境工程31.1.9管理费31.1.10销售费用31.1.11财务费用31.2估算结果3121项冃费用分析31.2.2进度计划4123投资分期计划表41.2.4资金流入51.3财务评价51.3.13.1项目数据分析51.3.2项冃静态评价指标5投资分析报告1.1总投资估算土地费用木项n位于唐家湾地区，所以是以出让方式去的城市毛地土地使用权。本项目川地面积为149424.88平

2、方米，竟拍的土地平均价格6000元每平米，土地成本总价为896549280元。山于受2011年国家调控政策影响，竟拍该地块吋以底价6000元没平米成交。1.1.2前期工程费前期工程费主要包括：房地产开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费。木项目前期费用预算为：38.7/平方米，总费用为120()万。1.1.3建筑安装工程成本建筑安装工程费是只直接用于工程建设的总成本费用，主要包括：建筑工程费、设备采购及安装工程费和室内装饰家具费等。本项冃建筑造价是按照建筑设计方案进行估算；180()丿L/平方米，费用为55800万元；

3、另外本项目采用精装修,装修标准为：2000元/平米,费用为6200()万元；总费用为11.78亿元。1・1・4基础设施建筑费用指建筑物2m以外和项口用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括给排水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设丿施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。序号基础设施费用费用标准(元/平方米)1容积率2.0以下小区150—1702容积率2.0—4.0小区120—1503容积率4.0—6.0小区100—1404容积率6.0以上小区100.00由于项目总体容积率为2.1,此项目费用大约为每平方米建筑面积：

4、150元，总费用为4650万元°1.1.5小区配套费用是指屈住小区内为屈民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、托儿所、变电室、煤气调压站、白行车棚、信报箱等建设费用。本项日小区配套主要为物业管理用房。本项冃采用珠海唐家湾地区通用的小区配套费用100M平米。费用估算标准：每平方米建筑而积100元，总费用为3100万元。1・1・6开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。木项目的开发间接费预算为每平米100元总费用为1494万元。1.1.7开发期税费是指房地产项日投资佔算屮应考虑项目所负担的与房地产

5、投资有关的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。费用估算标准为：90元/每平米，总费用为1345万元。1.1.8环境工程环境工程主要包括小区的绿化等设施。本项冃的环境工程按每平米300元计算，绿地面积为5.25万平米，总费川为1575万元。1・1・9管理费管理费包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、咨询费、审计费、房地产税、土地使用税、业务招待费、坏账损失及其他费用。本项目的管理费按项目投资的3%计算，总费用为：4084万元。1.1.10销售费用悄伟费用包括销伟人员的工资、奖金、福利费、差旅费，悄售机构的折旧费、修理费、广告宣传费等。本项目的销售费用按销售收

6、入的4%计算1.1.11财务费用财务费用主要包括借款利息，述包括银行的手续费等其他财务费用。木项目的财务费用主要看银行的利息率以及手续费。1.2估算结果1.2.1项目费用分析项冃建设总投资额为人民币258078元。其中土地成本为89655力元,各具体数据见下表。项ri名称单位成本（元/平米）合计（万元）备注土地成本289289655按总建筑面积计算前期工程费3&71200按总建筑面积计算建筑安装工程成木180055800按总建筑面积计算精装修费200062000按总建筑面积计算棊础设酒建筑费用1504650按总建筑面积计算小区配套费用1003100按总建筑面积计

7、算开发间接费48.21494按占地计算开发期税费43.41345按占地计算-其他费用7.2224按占地计算不可预见费用55.517192-8项之和的3%管理费131.740843%销售费219.56806开发成木的5%利息费838.72600150%贷款，利息7%,贷款期三年1.2.2进度计划本项目分10个季度完成，最后五个季度开始预售与销售完毕。开发周期进度表2012年2013年2第一季第二季第三季第四季第一季第二季第三季第四季第一季第二鸟前期工程工程勘测与设计工作同时进行。基础工程场地开挖两季度，基础施工两季度主体建筑安装工程两个季度完成地下工程，三个季度完

8、成地上2还有一季度为各种