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时间:2019-09-25
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1、水石广场营销推广报告11水石广场营销推广报告(2006.3——2006.5)一、总体营销策略(一)整合营销核心目标(二)核心战略构想(三)推广战略原则二、入市时机建议三、整合营销推广战略(一)项目形象定位(二)策略缘起(三)营销推广(四)整体推售策略(五)价格策略(六)公开发售前促销策略四、阶段性营销推广战术(一)销售阶段划分(二)各阶段推广细节11水石广场营销推广报告11一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析,针对本项目提出如下营销核心目标:通过整合营销推广,在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%
2、以上销售率。(二)核心战略构想为了实现3个月内实现80%以上销售率。在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则,即:1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力,并根据市场的变化,阶段性、灵活性运用推广策略。(三)推广战略原则严格控制营销推广费用,排除硬性广告轰炸式进攻,采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广,利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动
3、和工程节点)等手段,有效的制造热点话题,将项目的卖点融汇贯通于其中,不断制造市场焦点,从而提升销售率。二、入市时机建议11水石广场营销推广报告11考虑到本项目的工程进度和销售的延续性,双方就2006年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下:1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象,必需2~3个月的销售准备工作。2、“红五月”。从销售代理的角度,每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出,同时5月1日七天长假,市场需求旺盛。3、从竞争层面来讲,滁州市中心区未来将有多个项目推
4、出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目,小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁,抢得先机,占领市场,方为上策。一、目标市场定位根据我公司充分的市场调查,同时充分考量本项目的各方面质素的基础上,提出如下目标市场定位:目标客户群定位——卖给谁?1、本地滁州人,现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户,主要为下辖的6个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层,集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场,分连锁店自营和亲属购置投资两种。二、整合营销推广战略(一)项目形象定位11水石广场营销推广报告11滁州市中心主干
5、道沿街大商铺水石嘉园——城市中心的家(一)战略整合1、项目品牌营销战略与各相关专业品牌公司强强联手,打造项目品牌,塑造本项目在地产领域的新形象,达到迅速回收资金的目的。2、差异化营销战略(1)强调产品本身差异——“滁州市中心主干道沿街大商铺”(2)强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区”(3)强调目标客户群生活态度的差异——“弃旧迎新”(4)强调营销手法的差异——“市中心、商业中心、财富中心”(5)强调品牌形象的差异——“统一装修、统一形象、统一品质”(二)营销推广[水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体,他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市
6、场价值。因此,整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通,又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话,将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。推广主题“滁州市中心主干道沿街大商铺”“滁州市中心首个高档住宅小区”11水石广场营销推广报告11五大销售主张:1、优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报”2、展望滁州发展——“城市在发展,滁州在改变”3、中心区发展美好未来——“抢占中心地段、把握未来价值”4、[水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型”5、便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就
7、是金钱”6、物业管理——“名牌管家、星级服务”(一)整体推售计划按照图纸编号:5—7—9栋,依次编号为01—02—03单元,再依次编房号为101—102—103等。时间推出单位备注2006年4月28日9号楼水石广场精品商业街定价时考虑面积位置因素2006年4月28日水石嘉园3栋小高层根据交钱登记情况调整推出考虑因素:1、通过对项目进行合理的销控,避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位,化解尾盘销售困难。2、9号楼为16层小高层考虑到当地客户对小高层的电梯物管不很信任,加上紧靠[水石广场]大商业,受到噪音的影响大,最早将其以新单位的形象,配合较其他楼栋低价位推出可
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