开发公司自持物业运营模式

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1、开发公司自持物业运营一、房地产开发公司自持物业的运营模式第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运

2、营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。2.城市建设维护税：不交纳。3.教育费附加税：不交纳。4.地方教育费附加税：不交纳。5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业

3、为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法 税率或 征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5% 财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税10% 财税[2016]68号小规模无限定简易计税5%  财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。5.房产税：年应纳房产税

4、的税额=租金收入×12％。6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。 第三类、房地产开发公司物业(以商业为例），交由商业运营公司管理模式,分三种情况：（一）开发公司将自持物业(以商业为例）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：1.开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业委托商业运营公司出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法 政策依据税率或 征收率一般纳税人2016年4月3

5、0日前可选择简易5%财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税10%财税[2016]68号小规模无限定简易计税5%  财税[2016]68号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额

6、计算纳税。 2.商业运营公司涉税：商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。（二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：  1.开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况： 房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税

7、10%财税[2016]68号小规模无限定简易计税5%财税[2016]68号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司再出租涉税：（1）增值税分三种情况：商业运营公司

8、租入商业再出租应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法 税率或 征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%税总纳便函[2016]71号2016年5月1日后一般计税10%税总纳便函[20