资产评估案例分析——房地产评估收益法

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2、产评估案例分析——房地产评估收益法一、资产评估的理论框架（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估的基本理念1.资产评估对额定产权的评估资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产12权证明文件如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票及验收

3、入库单等。（1）产权界定决定资产评估的范围有些流动资产虽然在评估时为企业占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其所有权并不属于企业，便不应予以评估。如：承接代客加工业务时，客方交来的材料；外单位委托本企业代销、寄销、代管或寄存本企业的材料、商品等；借入材料、包装物、商品等。（2）产权交易类型决定资产评估方法例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。（3）产权界定说明提示了评估结论的风险使用证尚在办理之

4、中，根据委托双方达成的意向，北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方的要求，评估人员按照完整产权进行评估2.不同的评估目的决定资产评估的价值类型和不同的评估方法资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业务服务。它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。A、资产保全——重置成本——重置成本法， B、资产纳税——市场价值——市场法 C、产权交易——市场价值——市场法 D、投资评价——收益现值——收益现值法 E、资产抵

5、押——清算价值——清算价格法 F、破产清算——清算价值——清算价格法（三）资产评估的三个主要方法及适用前提与适用范围1.成本法（1）含义和计算公式成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值　(2)运用成本法评估资产的步骤：A确定被评估资产，并估算重置成本；12a重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接

6、成本来估算重置成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本b物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）c功能价值法功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：　被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量

7、/参照物年产量B确定被评估资产的使用年限；C估算被评估资产的损耗或贬值；C计算确定被评估资产的价值。（3）适用前提A应当具备可利用的历史资料，现时资产与历史资产具有相同性和可比性；　　B形成资产价值的耗费是必须的，而且耗费应体现社会或行业平均水平；C被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；D被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。（4）适用范围12成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置

8、、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。2.收益法（1）含义和计算公式收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本表述式为：A当资产未来收益期有限的条件下，即采用通常的贴现现金流量法（