黄贝岭房地产产品建议书

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1、黄贝岭旧城改造项目产品建议黄贝岭旧城改造项目产品建议二零零六年三月二、产品建议一、投资者调研分析产品建议内容提要三、销售建议>>调研时间：2005年11月8日——11月11日>>调研地点：深圳市会展中心商业地产展现场>>调研对象：商铺投资者>>调研方式：问卷调研>>有效问卷：203份调研背景商铺经营模式>>占一半以上的客户很注重整体规划、统一经营>>良好的商业经营管理公司对于商户有充分的信心支持商铺投资回报率>>投资客十分关注投资回报率，64%的客户其要求都要高于10%获知商铺投资的途径>>报纸广告、户外广告牌仍是客户获取投资信息的主要渠

2、道；另外朋友介绍也是一条重要的途径。主要的投资渠道>>从投资汇渠道来看，高回报的房地产投资是投资者的首选。投资商业地产的次数>>在本次调查中，发现第一次投资商铺的比例超过5成，也有大部份是二次投资者。投资商业地产的类型>>由投资类型看，大型购物中心及综合商业中心受投资者的青睐，因为有经营管理公司及主力店对投资者而言是投资的信心保证。投资商铺考虑的因素>>投资者认为投资商铺最重要的因素是看地段，罗湖商铺的投资价值向来较为受投资者的追捧，因此对于本项目而言是有益因素；>>投资回报率也是投资者非常看重的因素。商铺面积>>超过半数的投资者希望投资

3、的商铺的面积在20-30平方米为佳，面积较小的商铺利于提升单价，而且总价利于投资者接收，即使是需求较大面积的客户也可两间组合购买。投资商铺的用途>>大部份投资者购买商铺用于投资为主，希望升值后转手或用于出租。小结>>希望投资的商铺有统一的规划及经营管理公司，因此良好的街区规划可为商铺的升值加分；>>良好的地段是其投资商铺的首选；>>总价尽量控制在投资者可接受的承受范围内，商铺不要过大，但尽可能保证其灵活组合功能。二、产品建议一、投资者调研分析产品建议内容提要三、销售建议>>街铺与主题商场相结合；>>商业街步行化与环绕购物中心的观光车相结合

4、；>>星光景观大道与步行街相结合；>>集中地下停车与环绕车道相结合；>>铺面橱窗化、通透化；>>室内环境室外化；>>建筑扁平化；>>2楼连廊贯通；>>交通以及人流引导的无障碍设计；>>有形建筑、环境与夜间灯光共同营造不夜城的商业氛围；>>要保证商铺的高使用率，避免死角位及共多的柱位。产品设计原则主入口设计主出入口由于处在内外交接部分，所以需要同时从内外两方面来考虑问题。项目主出入口设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑外部人流和内部步行街人流的过渡和转换。>>建议本项目在入口处做大型广场，这样可以显示购物中心的气势磅礴，又可聚集人气，且可

5、使用缓坡过渡到内部步行街。>>有高差的入口设计步行街景观设计——硬质景观步行街已经不再是简单的购物者通道，是组织和联系商户的纽带，是演变成了重要的公共活动空间，它通过提供良好的景观和设施，以优美的环境满足购物者逛街漫步、餐饮和交往的需要。>>硬质景观包括铺地、雕塑、浮雕、壁画和图案等，它们整体艺术效果对购物中心的整体景观效果将产生重要影响。步行街景观设计——软质景观软质景观主要包括绿化和水体选择树木时不能遮挡店面、街景和符号标牌等元素，因此在设计之初就需要考虑树木长大以后的高度和伸展方向，其次树种的选择也很重要水体是软质景观的另一重要组成

6、，包括喷泉、流水、叠水、瀑布等动态水体和水池等静态水体，它们一般与雕塑等艺术品共存，现代水体设计的一个重要原则是水体要有利于人的亲近。各种公共设施和小品，如休息座椅、公用电话亭、垃圾箱、洗手池、消火栓、遮阳伞、流动售货亭、灯柱、栏杆、广告柱等，它们都是形成景观特色的重要元素。步行街公共设施设计设置娱乐广场、儿童娱乐设施、参与性的景观设计（声控喷泉、攀岩运动）、临水餐厅、酒吧长廊、咖啡茶座等一系列休闲娱乐设施来吸引人流，让购物充分享受购物的乐趣，延长购物者停留时间步行街休闲娱乐设施设计>>步行街路线设计要避免太简单或太复杂。简捷的路线易于辨

7、认位置和方向，但又不过分单调。步行街从入口笔直地通向出口或路线太直接、太明显，不利于留住购物者和延长购物者的逗留和徘徊时间。因此，适当的改变路线方向是必要的。指示路线方向的标志也非常的重要。在改变路线的地方设计趣味性的建筑物或小品步行街路线设计>>步行街太长也会使购物者感到疲惫，让购物者望而却步，因此，长度也需要适当加以限制。总而言之：总体考虑维持零售商业总体平衡，保证通过所有商户的人流通行量最大步行街防风设计室外步行街的设计防风是最重要的，步行街的入口位置需要参考有关气候学和风向资料，避开常年主导风向。周围建筑特别人邻近高层建筑对风的影

8、响也不可忽视。充足停车位车位数量设计上要做充分考虑，且车位功能划分上要区分私家车以及自行车的停放。可以通过地面停车场、地下停车等方法进行解决。>>不同经营业态有各自的经营内容和建筑要求要求，建