金地·长青湾二期2009年营销推广思路

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1、致：金地沈阳公司金地·长青湾二期2009营销推广策略思考执行单位：沈阳新峰房地产咨询有限公司二○○九年五月营销策略思路任务解析任务核心目标任务目标量化目标认识任务解析金地情况市场状况目标小结金地项目竞品项目总体市场任务解析目标任务■任务核心年内完成1亿元回款，带动长青项目破局立势符合差异化产品定位方向符合金地品牌形象发展方向任务解析■目标量化目标任务任务解析目标任务■目标认识2.5个月，1亿元回款，挑战几何？市场中有我们的榜样吗？还是由我们来树立标杆？任务解析■金地项目金地情况项目国际花园长青湾滨河国际开盘时间2007.112008.112008

2、.11销售套数（套/2.5月）72（洋房）1587月均销售（套/月）28.8634.8销售面积（万㎡）1.10.40.75销售金额（亿元）0.870.280.32*数据来源：新峰信息平台与金地现场人员反映。2007年楼市“拐点”之时，金地国际花园“洋房+多层”在开盘2.5个月内销售接近本案“目标”。2008年同期，长青湾高端产品和滨河国际中端产品均未“达标”。任务解析■竞品项目市场状况项目（洋房）万科城万科魅力之城开盘时间2008.112008.32008.52008.8销售套数（套）40622130月均销售（套/月）1624.88.412销售面

3、积（万㎡）0.580.90.30.4销售金额（亿元）0.470.680.230.33*数据来源：根据万科项目洋房销售备案数据统计。2008年，万科不同时期推售的洋房产品，在开盘后2.5个月内也未能达到1亿元销售金额。任务解析■总体市场市场状况2007年（每2.5个月）2008年（每2.5个月）统计区域（洋房）沈阳市浑南新区套数21568面积（万㎡）3.31金额（亿元）1.70.63套数26058面积（万㎡）4.40.9金额（亿元）2.40.58*数据来源：新峰地产信息平台。整个沈阳市场，洋房产品供应项目与量相对较少，整体市场2.5个月周期的平均销

4、售金额也仅仅2.4亿元；浑南新区洋房市场供应量相对更少，2.5个月周期的平均销售金额只有0.58亿元。任务解析目标小结■目标小结“洋房+多层，2.5个月回款1亿元”，金地三个项目不曾实现，竞品与整体市场也未曾企及，这是“挑战新高度”。在2.5个平均销售周期中，若考虑各个项目推盘时的产品、价格、营销、市场等策略，目标与现实的距离缩小。2009年，供应减少、需求旺盛之下，我们仍需品牌延续、细化价值、细分客户、细致营销…新峰认为这样才有了挑战的基础与希望！破局/立势总体构想破局/立势面临问题关键要素破立破局/立势■总体构想（沈阳市）七大势力（大浑南）众

5、多大规模项目（长青区域）成长中的高端区域局势天赋“金地”（长青项目）颠覆、引领、共生（大浑南）高端市场品牌领导者（沈阳市）破局/立势■总体构想1、在客户心中，项目所在地并非高端区域，长青湾高端形象尚未被广泛接受2、大浑南区域众多大规模项目在瓜分市场3、沈阳成为大牌开发商进军重要阵地，金地入沈较晚，并不占先机1、长青既具“城市感”，又有“自然感”，沈城少有的“合二为一”区域，可谓天赋“金地”，优势理念仍需充分强调2、长青项目规模、金地品牌完全有能力也必须要颠覆、引领大浑南区域竞争格局3、金地在沈城做到高端市场品牌领导者破局/立势■破局面临问题◆“长

6、青”于客户心中并非高端区域代名词，在城市豪宅竞争中，如何让客户认可区域价值？◆本期项目核心竞争力是什么？◆我们客户是谁？在哪？要什么？他们为什么买我们项目？◆如何在大浑南激烈竞争中树立和加强长青项目高端形象？◆长青湾、滨河园际，档次差别很大，削弱了“大盘”优势和品质，如何串联？◆本次目标不仅是洋房的销售，还是金地与长青品牌的塑造所需，如何承上启下？。。。。。。破局/立势■立势关键要素★大盘竞争靠整体，不是单个组团，组团需要整体营造“区域价值”。★“长青湾”高端项目形象需要进一步深化，植入客户心中。★产品特色、联想、卖点与广告概念等需直击客群心坎。

7、★推盘策略、阶段营销、销售策略等是完成量化目标的基础。★本期意义不仅在于快速销售，更重要是让金地与长青形象根深蒂固。★高端形象的树立和成熟，后期中端产品销售则事半功倍。。。。。。。产品发现项目区位户型产品项目基础产品特色竞争状况规划数据特色集合户型对比总价对比产品发现产品联想产品卖点湖城市湖居卖点描述卖点阐述湖居湖居生活卖点提炼项目联系产品发现■项目区位项目位于浑河南岸、长青湾畔，奥体板块延伸区域，南塔长青支撑片区，五爱中街辐射范围；繁华都市近在咫尺，却不失世外桃源自然幽静。项目基础产品发现■竞争状况目前，大浑南区域集中了众多有影响力的大盘项目，

8、但与本期项目洋房与多层产品有直接竞争关系的，主要为万科城、万科魅力之城。项目基础产品发现项目基础■规划数据（洋房、多层）洋房电梯多层2.