中原地产_满京华中心开发策略提案

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1、中原地产：满京华中心开发策略提案［满京华中心］开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司二00六年五月地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角用地面积：44883>.2平方米建筑而积：31417.4平方米容积率:W7建筑高度W100米使用年限：1993.11-2043.11（剩余使用年限为37年）地块性质：办公综合用地地块四周西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北：特发高尔夫报告纲要开发方向研判产品定位策略项目印象总结写字楼市场分析高档公寓市场分析开发方向判断项目印象1:中心区边缘CBD日渐成型，市场聚焦热点一一市民中心和会展中心相继启用，地铁1、4号线（部分段）已开通

2、；各项市政配套逐步完善，写字楼群的聚堆效应和经济行政中心磁场效应陆续得到释放。屮心区写字楼项目开发基本完成，竣工量接近70%-80%；大型商业、酒店等配套设施处于动工（或招商）状态；CBD的成熟魅力的即将全面展现。中心区幅射效应9项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域，住宅档次迅速提升2002-2006年：碧海红树园（1-2期）、金域蓝湾（1-3期）2003年：趣园2004年：绿景新美域2005年：花好园2006年:蜜园、祥云天都世纪等新洲非写字楼主流区域，商务配套缺乏、办公气氛不浓以国有企业、机关单位为主（国通大厦、国税大厦），商务办公气氛较弱；区内写字楼租金

3、水平较低，湖北大厦租金为40-50元/平方米；总部大厦租金约为60元/平方米。空置率较高（25%-8>35%）项目印象总结：区域形象：屮心南区、CBD—级幅射区域绝佳地段：滨河路边，昭示性强景观资源：北面开阔高尔夫景观；南面低层校区，远景为红树林海景不利因素：地块小、容积率高（较难营造小区环境）交通噪音大使用年限短为规避地块劣势，实现发展商利润最大化，中原认为主要开发方向有：写字楼高档公寓【开发方向一】一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚堆效应，非主流区域客户出现向热点区域搬迁趋势；写字楼热点区域逐渐西移，中心区、中心西区、南山商业文化中心成为新增供应量最大的片区，形成写字楼

4、未来租售三分天下的局面。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，引发价格提升，同时也造成部分楼盘因价格高企造成销售周期延长。写字楼投资热潮已从峰顶回落，开始出现纯租赁写字楼（地铁大厦、免税大厦），发展商从销售快速冋笼资金，转作长期投资收租金。由于总体供应量巨大，租金水平基本持平，其上升的速度明显落后于价格上升的趋势。附1:写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和中心西区，以及后起的南山商业文化中心区成为三大热点区域向西发展人民南蔡屋围华强北中心西区中心区南山商业文化中心区2006年2006年2005年2005年2005年2006年2006年2005年2006年2006年入市时

5、间待售待售售售售租售售租售租/售04年04年04年03年03年03年03年01年02年01年前开工时间98%48%80%11%90%50%销售率107991财富大厦113800荣超经贸中心106435凤凰大厦94835卓越时代广场103153金中环大厦84312地铁大厦107917新世界中心74000华融大厦106084免税大厦约100万约4万（目前推岀写字楼量）大中华国际交易广场小计建筑面积（平方）项目名称中心区在售-待售写字楼项目供应分析片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。供应情况：供需旺盛，未来供应量大增，竞争激烈，预计未来2年供应为50多万平方米2006年底42000杭钢万轩

6、大厦中心西区未来供应量约65万总计估计2008年45000豪都大厦估计2008年20000鹏润达大厦估计2008年80000中国经贸大厦2007年屮229000明年广场2007年初80000农科广场2006年初17728敦煌大厦2005年底139623金谷2号预计推售时间建筑面积（叶）项目名称中心西区（车工庙片区）南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是深圳特区西部的商业屮心、商务屮心和文化屮心。2005年底开始陆续有项目进入市场，三大项目供应量约38万平方米，未来将有68层高的金融中心等写字楼及酒店项目陆续面市。随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流类

7、行业进入，片区的规划配套档次较高，未来前景充满期待。南山商业文化屮心区未来供应量2006年59200海岸城2006年天利中央商务大厦2006年106000保利文化广场发售时间建筑面积（UT）项目名称南山商业文化中心区中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/肝左右，主要由于区域供应量较为集中，产品同质化强所造成影响；价格成为中心区目前存量写字楼的最大问题，价格超过1.8万元/川成为销售的瓶颈。附2：中心区写字楼销售价格走势05年之前，中心区写字楼