跨越地产渔洞项目提案(中原)

《跨越地产渔洞项目提案(中原)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、跨越长江跨越地产渔洞项目营销策略提案SPANTHECHANGJIANGRIVERNOVEMBER2007首先，非常感谢跨越公司给了我们这个提案的宝贵机会！接下来的时间里，我们将简要的阐述我们对贵公司渔洞项目营销的构想。本次提案，主要包括以下内容——地块读解区域房地产市场主要特征本案定位方向建议项目开发序列建议营销推广策略地块读解约70亩约230亩市政公园用地（约203亩）长江龙洲大道看江看江看公园看公园看山景看山景地块周边自然和人文资源极为丰富，天生丽质，为非常好的居家宝地！从区域规划功能来看，本案正好处于龙洲湾新城区规划的“主题休

2、闲娱乐区”中央，往北是规划的金融商务区和步行街购物中心区，往西是规划的滨江美景美食区，往南是花鸟虫鱼市场等，因此本项目所在的地段在整个新城区中最优越，从今后新区完全成熟后来看，本案也是最好的居家地段。本案区域读解龙洲湾新区规划是重庆目前东、西、南、北四大规划中的南部规划，也是四大规划中唯一一个区政府行为的规划。规划旨在将龙洲湾打造成新型居住、休闲、旅游、经济社区。龙洲湾新区位于重庆南部的李家沱和鱼洞两城区之间，它的开发建设，将实现李家沱和鱼洞城区的对接与整合。龙洲湾新区将倾力打造最优创业环境和最佳人居环境，通过8年时间的建设，龙洲湾

3、新区将成为一座10平方公里可容纳10万人的典范的生态园林城区。龙洲湾新区将成为南部新城最璀璨的明珠！本案地块总体规模较大，项目开发具有一定的规模优势；同时拥有非常丰富的自然和人文资源，完全具备开发高尚住宅基础；在龙洲湾新区中，本案处于最核心的地段，未来区域发展成果均可获益；周边市政道路系统非常完善，出路便捷，未来还有轻轨资源可享。小结但是，本案地块仍然存在一些不足——总体上将地块分为南北两个部分，且距离较远，不利于社区内部配套的共享和互动；地块原始地形高差较大，对项目的整体规划要求较高，同时易造成土石方工程成本的增加；地块内被规划道

4、路和高压走廊硬性分割，社区完整性受到破坏，增加了规划难度。综合来看，本案地块与新区其它地块相比较，资源优势均比较突出，可谓区域住宅开发最好的地块之一。龙洲湾是巴南未来的核心，而本案又是龙洲湾最好的居住用地！再看看本案地块其它特点：地块虽然被分割为两大部分，但每一部分均比较方正；两部分地块内部均被市政道路和高压走廊分割，增加了规划难度；地块外部的江景资源与山景资源均位于东西两侧，与最适宜人居的南北朝向有一定冲突；地块内部存在大量行政划拔用地，将地块分割得比较零碎；总占地面积约322亩，容积率为1.8-2.5，为中低容积率，存在很多种产

5、品形态规划方向的可能性。面对地块现状，本项目该如何发展？区域房地产市场的主要特征2006年和2007年上半年主城各区住宅成交面积对比图（单位：万㎡）2006年和2007年上半年主城各区住宅成交金额对比图（单位：亿元）2006年和2007年上半年主城各区住宅成交均价对比图（单位：建筑面积元/㎡）从上述数据中可以看出，巴南区房地产市场交易的情况均排在全市的后列，一方面说明现有巴南区房地产市场影响力有限，另一方面也说明了巴南区房地产行业存在巨大的发展潜力。那么，明年和后年的巴南区市场该如何发展？渔洞版块房地产市场主要特征：渔洞房地产市场目

6、前总体上是一个区域市场，对主城区的吸引力较弱，但对周边区县和乡镇的吸引力较大；区域老居民购房者外流比较严重，但随着区域地位的提升和城市功能的完善，这种现象应该会发生转变;目前区域供应量和销售量均较小，但近两年增长很快，预计未来几年还将以更大的幅度和更快的速度增长，发展潜力很大；随着渔洞区域交通环境的迅速改善，经济基础的快速增长，大量有实力的地产巨头纷纷抢滩圈地，整个南部新城在未来必将成为重庆房地产市场举足轻重的区域；区域目前供应的产品同质化比较严重，与主城相比产品品质普遍不高，竞争较为激烈；龙洲湾新区是渔洞城区扩张的主要区域，发展潜

7、力很大，本地购房者普遍看好新区，接受度较高；未来从版块竞争层面看，渔洞区域龙洲湾新区版块主要和滨江版块竞争，龙洲湾版块的优势更明显，但整个渔洞大版块又与李家沱版块和渝南大道版块直接竞争。我们再看看整个巴南区房地产市场和其它片区市场之间的关系本案1、从上图我们可以看出，巴南区位于重庆主城九区中的最南端，距离市中心相对其它城区而言最远，因此区域影响力有限。2、任何城市，房地产发展区域的顺序往往都是从市中心向外扩张，只有当市中心可供开发的土地出现稀缺时，房地产开发的中心才会往外转移。3、过去的巴南区由于经济基础薄弱和交通瓶颈的制约，房地产

8、行业发展相对较慢。4、目前出现的渔洞本土购房者往南岸区等处外流现象，跟本区域供应量小，楼盘整体品质不高，城区居住环境不佳等原因密切相关。巴南区房地产行业起点较低的成因分析巴南区房地产市场版块对比分析巴南区房地产市场目前主要和南岸区展开