物业财务管理培训(仲量联行)

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1、财务管理培训仲量联行中国，北京二零零五年五月今日培训内容财务预算的制订财务管理/成本费用的管控采购管理财务风险管理财务管理系统财务管理流程图第一部分预算制订一、明确物业管理模式包干制：是指预收业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第一部分预算制订根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业的服务成本或者物业服务

2、支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公用设备设施及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用;物业管理企业的预算项目1、一般日常运行费用2、公共事业费用3、大厦保险4、应急及不可预测费用5、员工成本6、办公行政费用7、财务费用8、折旧及摊销9、管理者酬金或管理企业合理利润10、应交税金管理预算—一般

3、日常运行费用1、电梯系统2、空调系统3、机电系统4、弱电系统5、楼宇自控系统6、保安系统7、消防系统8、通讯系统9、后备发电机10、给排水系统11、土建维护12、保洁服务13、绿植及节日装饰14、俱乐部/会所15、社区活动16、锅炉系统17、保安服务18、卫星电视系统19、设备工具管理预算—公共事业费用1、水费水费主要是指公共区域水费，公共区域包括：卫生间、公共卫生间、公共绿地、公共区域保洁等用水费用。2、电费电费是指每月的公共区域电费，公共区域包括：工程机电设备运行、保安设备运行、公共区域照明等。3、热力费热力费用包含热水供应和供暖两个方面

4、。主要取决于项目热力交换站的设备消耗热蒸汽消耗量，但是值得强调的是此项费用只限于公共区域的热蒸汽费用消耗。管理预算—大厦保险1、财产一切险2、公众责任险3、恐怖责任险4、员工忠诚险管理预算—应急及不可预测费用1、突发事件突发事件主要是针对类似于SARS突发的紧急公共卫生疾病疫情；和其他不可预测影响人类安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件极端破坏分子对社会、民族、国家等管理体制或者社会分配的存在错误的认识，因而引起对社会的仇恨，而采取极端的破坏行为而造成的保险范围外或者免赔额部分的损失。管理预算—员工成本1、员工工资2、员工福利及社会保险3、商业

5、补充保险4、社会摊派费用5、员工培训费用管理预算—办公行政费用1、一般行政费用主要包括印刷费、办公文具、交通费、办公电话费、移动话费、办公及通讯设备维护费、邮寄、彩扩/复印、业务招待费、专业书刊、报纸杂志、鲜花礼品、饮用水、易耗品、坏账损失等。2、审计费用是指每年年底需要对财务状况和经营成果的合法性、公允性进行审计，以及其他专项审计等。3、法律咨询主要是针对在企业管理过程中，涉及采取法律措施的行为进行的专业咨询，包括：合同咨询、诉讼咨询等。管理预算—其他财务费用折旧及摊销管理者酬金或管理企业合理利润应交税金经业主同意其他费用第二部分成本控制1

6、、采购管理2、合同管理3、存货管理4、财务内控程序成本控制—采购管理1、专业服务性项目2、安全系统3、政府垄断性项目4、一般性项目和办公用品5、设备维护和工程采购成本控制—合同管理1、收入合同管理2、成本费用合同管理成本控制—存货管理1、材料采购需要履行的手续2、材料出入库的管理3、库房定期盘点制度成本控制—财务内控程序银行管理1、银行账户管理2、支票签署3、支票的背书4、支票付款申请程序5、现金报销程序账单管理1、账单的原始数据2、账单的制作3、账单的签发4、回收率的分析成本控制—财务内控程序发票管理1、发票的领购2、发票的签章3、发票的开

7、据4、发票记录成本控制—财务内控程序员工福利管理1、员工工资的发放2、员工餐补的发放3、员工保险的缴纳4、离职员工相关手续的办理成本控制—财务内控程序合同管理1、要约2、标的3、合同的书立4、合同的档案管理成本控制—财务内控程序工作时间安排1、支票申请的安排2、支票送存背书3、财务原始凭证的送交4、统一的报表制作成本控制—财务内控程序第三部分成本核算1、成本核算制度成本费用，是按照权责发生制原则进行核算。所有的成本费用核算需要严格按照预算中每个细节的项目范围进行核算。2、财务管理制度第三部分成本核算财务管理制度财务基本原则财务公开制度会计档案

8、管理财务人员职责预算项目核算原则存货管理资产管理现金管理应收账款管理公共能源管理停车场财务管理制度俱乐部财务管理制度第三部分成本核算出纳工作流程第三部分成本核算会计