物业管理现状分析与思考

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1、物业管理市场现在分析与思考—、引言随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些人、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需耍，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理

2、是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因索的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就H前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。二、我国物业管理的现状及存在的问题（-）物业管理市场现状分析自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以來，物业管理在提高人们的生活和T作环境质量、推进城市化进程屮都起到了积极的作用。据资料显示，冃前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理金业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则

3、有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。H前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家和比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计,到2000年底，全国实有房屋建筑而积735459万平方米，实行

4、物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%,其屮，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表：地实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）区面积物管面积物管率（％）面积物管面积物管率（％）全国73545998861.881341733182485.6520肃964739.050.4515134.270.67陕西14328301.082」7624253.883.3北京274305930.9921.6

5、142114630.8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、人城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当人。(-)物业管理市场中存在的问题我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很人差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。1・

6、物业管理立法滞后，理论体系不够健全物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一•种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约朿业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性

7、、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国悄的物业管理法律法规体系，己成为物业管理发展的一个很重要问题。2.物业管理市场竞争机制尚未形成物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。3.物业管理收费难且不规范物业管理直接涉及到业主、使用者和物

8、业公司的切身利益。H前，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早T1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。2.物业管理发展的区域性不平衡我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作