浅谈物业管理物业设施品质管理

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1、浅谈物业管理物业设施品质管理浅谈物业管理物业设施品质管理发表吋

2、'n]:2009-2-2016:02:33践谈物业管理物业设施品质管理一、物业设备设施管理的现状和发展趋势一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暧通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持''的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞人而复杂的系统，

3、各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过稈中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化（典型如空气品质）等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有ba系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理屮起到重要作

4、用的仅占20%,运行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节；建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的吋I'可和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作儿乎不做或做得

5、很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员Z后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资初期时的可比Ice值。将lcc值除以系统或设备的使用寿命（即使用年限），得到每一年的营运成本，称为euaco在相同使用效果的条件下，euac越小，系统和设备的经济效益越启j。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低eu-aco如何降低euac?一是在设备和系统选型中选用euac最低者；二是在设备营运过程中,对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备口常营运费用降低、

6、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用lcc概念进行技术经济比较的意义。理解和掌握lcc理论，对工程技术和管理人员都会带來管理和设计观念上有益的转变:1、节能不是孤立的而是系统的在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵

7、、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比；既要注意设备单独运行的特性,也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区；既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度；空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暧、电、讯等各自可独立成

8、为系统，但它们在智能化物业屮被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施,何时采用，应结合1CC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资冋收期的观念采取节能措施和新技术通常引起-次投资的提高。通过比较，如杲增加的

9、投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵；在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风暈风机，只要比较结果符合上述要求就可以采