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时间:2019-11-19
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1、浅谈物业管理中的设施管理浅谈物业管理中的设施管理提要:进入20世纪80年代后,物业管理行业发生了一系列变革,促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面自合同范文浅谈物业管理中的设施管理设施管理是物业管理的高级形态。进入20世纪80年代,物业管理行业发生一系列变革,为了适应新的市场需求,设施管理应运而生。设施管理出于物业管理,而又高于物业管理,具有专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化等特点,是具有相当潜力的新兴行业。一、设施管理出现的背景随着产业价值链分解和专业化发展,物业管理出现精深精细化趋势,并从劳动密集型逐渐转化为知识
2、密集型,在物业管理提升的基础上,产生了一个新型的领域一一设施管理。传统的物业管理侧重于人员现场管理,以保安、保洁以及采暖、通风、空调、电气、给水、排水等设施设备的维护保养为主要工作内容,以设施设备的正常运行为工作目标,具有“维持”的特点。进入20世纪80年代后,物业管理行业发生了一系列变革,促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面:第一,建筑领域的技术革命使得物业管理的对象越来越复杂。随着建筑业的发展和4c技术的应用,智能大厦开始出现,并且在美、欧、日及全球蓬勃发展。伴随智能建筑的蓬勃发展,信息化的现代建筑设备很快地进入各种建筑,
3、使物业管理范围内的设施设备形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统,传统的物业管理应接不暇。第二,社会发展要求物业提高能源利用效率。能源危机以来,如何提高能源利用效率一直是社会所关心的热点问题,“物业节能"被提高到前所未有的高度。但许多物业能源利用效率仍不尽人意。路灯彻夜通明、用电负荷失衡、给排水管道跑冒漏滴、公用水阀细水长流、供暖空调温度不稳、室内空气严重恶化、自控设备失常运行等现象普遍存在。面对新的要求,传统物业管理粗放的经营模式显得捉襟见肘。第三,产业价值链分解与非核心业务外包促进了
4、设施管理行业的产生。随着经济全球化的发展,企业之间的竞争越来越激烈。为了有效的面对竞争,企业不得不集中精力关注其核心业务,而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司进行管理。同时,公司的物业部门或者被解散,或者独立成专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推动了物业管理行业的专业化,促进了设施管理行业的产生。举一个例子,90年代初,香港的渣打银行物业管理部门有200多名员工。随着全球化的发展和业务外包模式的影响,经过研究,他们将物业部门解散,把相关业务外包给专业的设施管理公司。这样,渣打银行200多人的物业管理部门变成只有2个人负
5、责,从新建分行的选址、投资、装修,到已有物业的维护、管理都由这个公司负责。另外,公司所有的办公楼,包括员工的住宅都外包给这家公司管理。通过非核心业务外包,香港渣打银行竞争力不断提高。面对物业管理行业的变革,传统的粗放型管理方式日渐力不从心,不得不向专业化、集约化、精细化发展,并由劳动密集型逐渐转化为知识密集型,设施管理应运而生,形成具有相当潜力的新兴行业。二、设施管理的内涵和特点按照国际设施管理协会的定义,所谓的设施管理是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作,它将物质的工作
6、场所与人和机构的工作任务有机地结合起来,是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科”。作为一个新兴行业,设施管理有其自身的特点。归纳起来,主要有六点,即:专业化、精细化、集约化、智能化、信息化、定制化。专业化。设施管理提供策略性规划、财务与预算管理、不动产管理、空间规划及管理、设施设备的维护和修护、能源管理等多方面内容,需要专业的知识和管理,有大量专业人才参与。另外,化工、制药、电子技术等不同的行业和领域,对水、电、气、热等基础设滋以及公共服务设施的要求不同,所涉及的设施设备也不同,需求实行专业化服务。精细化。设施管理以信息化技术为依托,以业
7、务规范化为基础,以精细化流程控制为手段,运用科学的方法对客户的业务流程进行研究分析,寻找控制重点并进行有效的优化、重组和控制,实现质量、成本、进度、服务总体最优的精细化管理目标。集约化。设施管理致力于资源能源的集约利用,通过流程优化、空间规划、能源管理等服务对客户的资源能源实现集约化的经营和管理,以降低客户的运营成本、提高收益,最终实现提高客户营运能力的目标。智能化。设施管理充分利用现代4c技术,通过高效的传输网络,实现智能化服务与管理。设施管理智能化的具体体现是智能家居、智能办公、智能安防系统、智能能源管理系统、智能物业管理维护系统、智能信息服务系
8、统等。信息化。设施管理以信息化为基础和平台,坚持与高新技术应用同步发展,大量采用信息化技术与手段,实现业务操
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