浅谈如何确定物业项目部岗位编制

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1、浅谈如何确定物业项目部岗位编制在物业企业纽织椎架、管控权限和岗位设宜既定的条件下，如何确定物业项口部岗位编制是令企业非常纠结的一个问题，人力资源经理与项冃部经理站在不同的立场上各执一端,一方要控制岗位编制以完成既定的人工成本预算，一方说随着业主需求的不断升级和维权意识的增强白己所辖岗位编制太少难以完成既定的工作任务，公说公侑理婆说婆有理，孰是孰非，难以定论。本文以一傢提供基础物业服务项口的住宅类物业项F1部为例浅析物业项F1部操作类岗位定编方案设计。一、定编前提和假设条件1＞弄清岗位设置和各岗位职责。定编是具体岗位的编制，定岗是定编的

2、逻辑前提；决定岗位编制的基木参数是工作量，岗位职责是确定岗位工作量的决定性因素。2、各岗位工作内容分类为了合理界定各岗位工作量，将物业项目工作分为以下三类：H常性工作，属于岗位常规日常性工作，儿乎每犬都要进行，要求在岗人员在一到数犬内完成的工作，具备一定的计划性；阶段性工作，属于岗位常规阶段性工作，要求在岗人员每周、每月、每季度或每年的阶段必须完成的工作，具备较强的计划性突发性工作，属于岗位职责范围内要处理的突发事件、问题、技术难题等，要求在岗人员及时、有效的完成该项工作内容，不貝-备明确的计划性。对于物业服务合同屮约定的属于上述H常

3、性工作的服务项日正常核算日平均工作量;对于阶段性工作根据丿力史经验数据衡量工作量后平均分配每个工作F1；鉴于突发性工作具有极强的不确定性，难以评估工作虽岗位定编时不考虑这类因索。3、确定物业服务项H的服务标准，各岗位工时标准、冇效工作时间物业服务合同里约定的服务项目，服务标准貝有法定约朿力。这些条款也是决定物业项目各岗位工作最的重要因素.比如，室外公共区域环境保洁，根据物业收费标准和物业合同约定有的保洁频率为1次/天，有的约定2次/天，对保洁岗位而言服务标准很大程度上决定了岗位工作量。工吋标准是每个岗位Id工作时间。比如安防监控岗，工

4、吋标准是8小吋/天，即三班倒工时标准。有效工作时间指的是岗位任职者实际有效工作时间，一般是工时标准减去工作地点转移时间、准备工具时间、用餐时间、过程休息时间以及其他无效工作时间后的时间段。4、岗位任职者工作效率无差别假设同一岗位的不同任职者的匸作效率是无差异的，即岗位定编的时候不考虑不同岗位任职者工作效率的差异对岗位编制的影响；项目部现有岗位任职者与外部市场上同类岗位的潜在任职者之间的工作效率也是无差异的，即不考虑员工更迭带來的工作效率变化。5、工作量衡量标准选择假设用时间作为衡最工作最的尺度。物业项Id容积率、绿化率和建筑结构的弟异

5、使得以物业项M的建筑面积作为工作最衡最尺度的做法有•诸多难以回避缺陷，这也是导致物业企业定编过程中各方难就岗位编制达成一致的重耍原因z—。二、定编的步骤1、捜集物业项冃某本资料。这些基本资料包括物业项冃的建筑数量、结构、公共区域设施设备的数量；2、搜集并验证了各岗位的工作内容、工作方式和工作标准，为下一步核定保洁员工作总量奠定基础;3、随机抽取不同岗位的样本，实地测量样本的平均丄作效率;4、跟踪不同岗位调查样本口常工作，实测或者根据实测获収的信息推断不同岗位在标准工时屮的有效工作时间，作为定编的基础数据5、综合物业项目基木资料中服务对

6、象的数最、单次服务项bl工作用时、单个服务周期内服务频率计算某岗位的tl平均工作量。口平均工作虽二（服务对象数量*单次服务项H工作用时*单个服务周期服务频率）/单个服务周期天数6、岗位所需编制计算单班岗位编制数量二岗位H平均工作量/单人单FI有效工作吋间单日岗位编制数量二（单班岗位编制数量*24）/工时标准岗位编制数量二（单H岗位编制数量*7）/X注：X为每周实际工作天数三、物业项目部定编案例分析A项目部是西部某城市貝-有一级物业服务资质的物业企业下属分支机构，为-•个建筑血积90万平方米的住宅项目提供包括环境维护、社区秩序维护和F1

7、常维修维护服务等基础物业服务。该项冃容积率2.0；绿化率为40%；建筑类型为多层、小高层和高层普通住宅混合搭配，地下车库。当前公司总部和项口部Z间在操作类岗位定编的依据选择上都倾向于采用服务项目的建筑面积指标，但是到底建筑面积与操作类岗位编制配宜缺乏统一的认识，定编的分歧在于方都没有找到一个客观公允定编依据，本案例尝试釆用以时间衡量进行工作量定编：首先，对于工作量能够明确衡量的岗位采用工作量定变法。以下以消防监控员岗位（主要职责是定期对所有消防设备进行巡检，确保项目消防系统处于工作状态，及时维修或者报修非工作状态设就设备）为例介绍定编

8、方案。笫一•步：所有公共区域的消防设施设备进行了分类统计，主要是搜集索内、外需要巡检和检修的消防设备数最（如表-•所示）。第二步：物业服务合同约定消防巡检员巡检频率为2天/次：巡检的内容为所有消防设施设备；工作方式为肉眼