权之属性及其有偿流转法律问题探析

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1、关于集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析关于集体建设用地使用权Z属性及其有偿流转法律问题探析作者余卫刚［内容摘要］农村集体建设土地使用权作为一项重耍的用益物权，随着中国工业化、城市化进程的加快，其外部利益性逐渐显现。集体建设用地使用权冇偿流转问题遂成为专家、学者们研讨的焦点问题。现行的调整农地使用权流转的相关法律规范因英自身的缺陷性，已不能适应市场经济发展之需。如何在确保集体所有权不变的前提下充分发挥作为用益物权的集体建设用地使用权之最人效用，使之合理、有序、有偿流转之变苹已刻不容缓。［关键诃］集体建设用地使用权，用益物权

2、，权能，有偿流转一、社会主义新农村建设中的不和谐因素近年來，“三农”问题一直被称为中国经济社会发展问题的重小之重，新一届领导集体提出“社会主义新农村”建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的才盾：（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大屋建设用地。据报中国城市化水平1995年为29%,到2000年为35%,而到2010年则为45%左右。纵

3、观中国建国以來城市发展与耕地变化简史，可以看岀，从1957年到1997年间，耕地从112万公顷下降到95百万公顷,年减少近1,000,000万公顷⑴。这严重冲击保护耕地的国策。(-)农民土地被征获得极少的补偿金打国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。(三)农地使用权之流转趋势与

4、国家法律规范严格限制间的矛盾以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地搂见不鲜；名为联营实为土地租赁、其至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设川地冇偿流转等办法。可见，现实中集体建设川地使川权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济口标的确立,

5、建立如何充分体现、发挥土地使用权卞产要索作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不弈缓。二、集体建设用地使用权流转治理现状与缺陷集体建设用地所有权属于农民集体所有，而対于英使用权及使用权流转，我国法律如是规定：《中华人民共和国土地管理法》第43条，建设用地需使用国有十•地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再巾请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转讣或者出租

6、用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；《中华人民共和国担保法》第34、35、36条等规定，农村集体所冇土地使川权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同吋抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地屮很少的一-部分，而且，农民集休从中也多不能获得收益获收益有限［2］。如此之规定，已经与我

7、国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：（-）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集休经济组织、村民小纽等所有。但在人民公社解体后,集体经济组织、村民小组等基本解体,H前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式山农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会纟R织形态。那是一种具有十地资产合作化特征的集体经济组织［3］。故现在农村集体缺乏行使集体所冇权的有效组织形式和程序，为

8、某些村干部权力寻租留下空间。而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。故集体土地所冇权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特冇的制度安排。集体只是名义上的