华润成本管理培训分享13529

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1、华润精细化成本管理培训分享----成本采购部赵佳佳精细化成本管理——成本篇一二精细化成本管理——采购篇贯穿开发全过程成本工作目标成本―→合约规划/采购策划―→采购计划―→招标―→定标、合同签订―→合同执行―→合同结算―→后评估―→成本数据库内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品标准作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分第一篇目标成本管理体系1产品线定义及与项目的对应2目标成本中技术含量参考3限额设计指标4不可预见费预测及预留目标成本编制1、产品线定义及与项目的对应

2、华润置地住宅产品线分为7类：郊区改善城市改善城郊品质城市品质郊区高端城市高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应序号产品线项目1郊区改善成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤凰城、合肥紫云府项目2城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一

3、期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B3城郊品质福州橡树湾家园06地块、厦门橡树湾一期B标段、武汉橡树湾、合肥澜溪镇39号楼、长沙含浦、沈阳橡树湾一期三期四、大连海中国一期三期四期、上海橡树湾一期二期、上海嘉定南翔、南通能达商务区6号地块、扬州蒋王片区W7-08地块、苏州橡树湾、北京橡树湾C1/C2/一期B3/B4、北京大兴17#地、天津中央公园、天津空港项目4城市品质武汉中央公园、武汉民主路MO+、沈阳置地广场、沈阳凯旋门、鞍山凯旋门、宁波

4、慈溪中央公园、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都凤凰城、重庆中央公园、重庆二十四城、绵阳D1地块、常州华润国际社区A-1/B/C/D-1/E/F/H、无锡太湖国际社区二期二标/二期三标/三期一标/C3/C4/C5、北京广安门项目5郊区高端上海佘山九里、宁波卡纳湖谷、杭州之江项目、苏州昆山项目、北京门头沟项目6城市高端大连星海湾壹号、上海外滩九里、上海橡树湾三期、成都金沙项目、南京天玺、无锡天玺、苏州平门府7万象高端合肥万象城住宅、沈阳华润中心三期四期悦府、杭州钱江新城住宅、郑州华润中心住宅、青岛华润中心项目住宅银

5、城产品线2、目标成本中技术含量参考结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以下数据：（１）、地下室含量均值（２）、各产品线技术含量均值2、目标成本中技术含量参考2、目标成本中技术含量参考说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。2、目标成本中技术含量参考3、限额设计指标3、限额设计指标4、不可预见费预测及预留1、人工、材料上涨预测（1）钢筋根据钢铁网材料出厂价走势，结合国际经济形势、铁矿石及国内政策

6、、市场各因素，保守预计保守估计2012年螺纹钢仍在高位震荡运行，不排除下降的可能。2012年测算时保守估计仍维持2011年均价5040元/吨上下。（2）商品混凝土根据水泥网及各城市上报商砼造价信息价走势，结合国内调控政策、保障房政策影响，保守估计2012年仍在高位运行，不排除下降的可能。测算时保守估计仍按2011年均水平C30泵送砼即380元/m3。因水泥、商砼具有区域特性，各城市公司也可按区域特点，做适当调整。（3）建安人工根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势，结合市场情况、宏观调控政策影响，人工上涨仍然是长期

7、趋势，中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅度与2011年趋同。主体建安工程人工费约350元/m2，占主体建安工程1700元/m2（不含内装、外装工程、燃气、电梯等）20%。若上涨30%，105元/m2,则对主体建安影响为5.8%，经模型测算对项目建安单方成本影响为3%。2、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留方案及扩初阶段：可考虑10%的编制误差。施工图阶段：可考虑设计变更因素的影响，住宅为5%，综合体为8%。施工阶段：因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元/m2。3、不可预见费在

8、目标成本编制中的处理方式工程量不可放大，综合单价按目前市场价格水平测算，人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的“其他”中。4、不可预见费预测及预留1方案设计阶段成本控制重点：规划设计/方案评审/设计成果报批扩初或初步设计阶段成本控制重点：扩初设计任务书/产品配置表/扩初设计成果/建安成本概算书/基础方