星河丹堤淡市营销分享

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1、星河丹堤淡市营销分享-----二期E区专题世联地产星河丹堤项目组2008年8月10日项目组成员：张娜/杨珊/李纳[关键字]：豪宅营销淡市应对举措[案例简介]：2008年1月12日，严峻的淡市整固期，星河丹堤项目第二期E区强势推出部分单位，实现23%销售率（同期推出豪宅项目开盘销售率低至15%以下）；2008年3月至7月，豪宅市场成交惨淡，豪宅销售举步维艰，星河丹堤项目第二期E区周成交套数主要保持在3-5套之间（其他豪宅项目成交套数在0-3套之间，多个项目销售近乎完全停滞）；[重点举措]：开盘前：另类高度推广

2、、客户情感攻势开盘后：活动营销、体验先行[案例适用范围]：淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。三销售回顾二入市背景四淡市突围举措一项目基本情况介绍地理位置：彩田路北/银湖山以西交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处建筑类型：独栋+联排TH+叠TH+高层总用地面积：20万平方米总建筑面积：36万平方米容积率：1.8项目基础数据一项目基本情况介绍F区：高层组团518套A区：联排TH111套C区半岛区：别墅＋联排ＴＨ93套B区：叠TH154套E区

3、：高层组团7栋732套9.1万平方米天然原生活水湖13.47平方公里银湖山公园D区：别墅+联排TH103套一期概况（A+B+C区）建筑形式：独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）；二期F区概况：已入伙套数：518套；主力户型：90-275平米；二期E区概况：目前在售套数：732套；主力户型：88-298平米；三期概况（D区）尚未推售建筑形式：独栋+联排TH+叠层TH；项目基础数据一项目基本情况介绍E区概况：部分单位拥有优越的山湖景观资源；部分单位受噪音干扰严重；大户型产品为本期主力，170平米以上单位共有38

4、0套，占总套数比52%，面积比68%；16117213814617288158881611711381461718815887297297297297274274270268271268268268246245246245245245244244245245三房复式四房复式两房平面五房平面三房平面湖景单位：山景单位：噪音干扰单位：二期E区概况介绍一项目基本情况介绍南山区其他福田区罗湖区纯水岸四期/5.4万/194套/剩余96套星河丹堤F区/518套2008年2007年香蜜湖一号高层/8万/318套/兰溪谷二

5、期/547套东方尊峪/33万/1607套御景东方东堤园/4.1万/70套/剩余23套凤凰谷/2万/83套/蝴蝶谷/63套/鸿景翠峰/7万/477套/中信红树湾四期/5万/362套澳城一期/剩余256套第五园三期/剩余382套万科城四期御水湾/剩余109套博海名苑/剩余136套四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度侨香诺园/4.2万/172套星河丹堤E区/732套观澜上堤TH/8套后海公馆/剩余213套红树西岸2号楼/剩余82套百仕达5期/22万/高层大平面兰江项目/9万/高层月亮湾别墅/2万/别墅联泰梅

6、沙湾/5.2万/68套独栋熙龙湾/22万/1000套/高层万科东海岸四期/15套凯旋湾/3.2万/独栋天琴湾/2.53万/独栋注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目。数据来源：世联资源平台及深圳房地产信息网，数据截到07年9月。按工程情况推算，07年下半年至08年初集中放量5000套以上；半山御景/2.3万/216套结论：本项目在入市前后面临着激烈的市场竞争市场竞争回顾二入市背景08年3月-6月豪宅销售情况回顾二入市背景在售豪宅项目成交量逐月降低，月销售套数在0-12套之间；区域项目名称3月合计4月合计

7、5月合计6月合计截止7.15合计3-7月总成交套数南山波托菲诺四期22121320中信红树湾4272116红树西岸330006博海名苑000000兰溪谷二期85910234盐田天麓02727（加推）541关外万科城别墅3132092007-10-03二期E组团样板房开放2007-10-27“星光连心”慈善环保音乐会2008-01-01“官邸家宴”大盆菜系列活动+算价2008-01-12二期E组团盛大开盘，主推414套，销售96套，销售率23%2008-03-22二期E组团“堤上峰景”样板房开放E区相关节点回

8、顾三销售回顾08年3-7月星河丹堤总成交62套，在深圳市场一线豪宅中销售成绩相对较好；销售统计：E区销售情况回顾三销售回顾区域项目名称3月合计4月合计5月合计6月合计截止7.15合计3-7月总成交套数福田星河丹堤524208562南山波托菲诺四期22121320中信红树湾4272116红树西岸330006博海名苑000000兰溪谷二期85910234盐田天麓02727（加推）541关外万科城别墅313209淡市之