房地产宏观调控的理性思维

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1、房地产宏观调控的理性思维房地产市场宏观调控政策的理性选择宏观调控的目标和措施是理性的18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。20xx年，中央和

2、国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性房地产市场的历史演进：三阶段发展规律房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期

3、的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。3•现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普

4、和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。房地产市场运行：三个循环交织运动房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。2•投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循

5、环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。3•景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条一一复苏一一高涨一一危机的循环，是市

6、场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低迷，共同推动了房地

7、产市场的高涨。如果说，1993年的房地产与改革开放相关，表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动，那么这一轮的房地产市场高涨，则与住房制度改革相连，表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因,恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑，这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台，是认识市场规律的结果。景气循环是房地产市场运行的周期规律，物质循环是房地产更新换代的规律，投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期，三个循环交织在一起，但不同的时期总有起主导力量的因素。

8、物质循环的主导力量，是生产力的发展和技术进步，投资循环的主导力量是利润和竞争，景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。对房地产市场的理性思考，就是要认识市场运行的规律，作出科学的判断，确立符合客观规律的发展思路。房地产市场发展阶段定位：小康阶段和城市化中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段，这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。2•城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城