在持续的宏观调控下房地产企业对(共享)

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1、在持续的宏观调控下房地产企业对强化资金链管理的思考袁庆昆摘要：美国债台高筑，欧元债务危机，我国信贷紧缩，有效遏制了信贷增长过快，压缩流动性过剩。在信贷紧缩的大背景下，由于房地产企业投资规模大、回收周期长、与金融行业联系密切、易受金融政策影响等特点，近期国家“限购”政策的陆续出台，限购范围的不断扩大，调控政策的长期性，对我国房地产企业的资金链管理构成了严峻的挑战。対此，房地产企业应当对资金风险进行有效的管理与控制，强化风险管理措施，本文首先对国内外严峻的金融形势进行分析，结合房地产企业资金链管理的现状和原因，探索在当前信贷紧缩形势下，房地产企业的资金链管理，以供同仁及

2、相关人员参考。关键词：美欧债务危机；信贷紧缩；房地产；资金链管理一、当前面临的严峻金融形势首先从国际金融所面临的形势看：2008年因美国的住房次级贷款而引发的全球金融危机，特别是由雷曼兄弟倒闭所带来的金融危机滔天巨浪犹在眼前，美国的债台口渐高筑，失业率创历史新高，新的风险又汹涌而至。三年后的今天，欧洲主权债务（希腊、西班牙、葡萄牙、意大利等）迅速蔓延，将欧元拖入至诞生以来的最大危机，美国的主权债务历史性的遭到降级，由此打开了全球市场动荡的“潘多拉魔盒”。美国经济仍深陷泥潭，失业达到9.1%创历史新高，危机并未过去，遭受金融危机重创的世界经济现在必须直面放慢的现实。再

3、从国内经济形势看：由于美欧债务的发酵的蔓延，屮国金融难以独善其身，美元巨量印刷，热钱不断涌入，通货膨胀居高不下，造成CPT在2011年最高的7月份达到6.5%,PPI也创历史高点，这与中央政府的调结构、保增长，实施积极的财政政策和稳定的货币政策，形成鲜明矛盾，出于无耐，央行将存款准备金率在2011年调至历史最高的21.5%,加Z存款准备金基数的调整，准备金率高达23%,2011年12刀、2012年2月24日存款准备金又分别下调0.5%,但减少流动过剩，抑制通货膨胀降低物价指数目标没变。可是，事与愿违，美国的二次宽松量化政策出台，又使大量热钱流入我国，使得本来通过提高

4、巨量的存款准备金,能够将生产资料的价格指数和居民消费价格指数压下来，结果适得其反,导致部分中小企业迫切于人员工资、煤、电、油、运等各种生产、生活资料价格的提高而濒临破产。房地产企业前“挤”后“压”，雪上加霜。即前期的在建工程不能抵押贷款，后期的第…套刚需商品房的70%部分银行也不能及时办理按揭贷款。2012年初，存款准备金率虽有松动，但对房地产业的金融调控政策依然未松动，如此下去据业内相关专家预测,到2012年上半年或将有一大批屮小房地产企业会因资金链的断裂而歇业或破产。二、房地产企业资金链构成分析调查发现，我国的房地产开发企业在融资过程中主耍依靠的是外来型的债务投

5、资、企业内部形成、资本市场募集。其中：债务投资者主要是国有商业银行、民营资本银行、地方银行和股份制银行、租赁融资、民间借资，债务投资方式主要采取抵押贷款的短期贷款形式和商品房按揭的长期贷款形式。而房地产企业的资金链主要包括资金筹措、资金使用和资金回流三个方面。(-•)房地产企业资金的筹措渠道现状根据房地产企业的资金来源的渠道不同，可以划分为资本资金、自有资金和债务融资三种形式。资本资金主要来口于股东投入的资本金。自有资金主要是企业通过开发积累的自有资金。资本资金和自有资金通常是指以固定资产、流动资产和现金形式存在的资金，以及短期内能够收M的应收账款等；其次，企业在商

6、品房销售出去取得的款项或收取的定金、诚意金等也成为企业资金的来源，这部分也可以归结为企业的自有资金。债务融资主要是来自于各商业银行和金融机构的贷款，使用这部分资金企业要付出成本，即使用资金所支付的财务费用；此外，还有相当一部分的民间集资也属于债务融资，使用这部分资金企业财务风险过高，形成的隐患也较大。最后，企业的资金还有很大一部分来自于股票市场和债券市场，这也是不容忽视的，这种筹措资金的途径多适用于规模较大的上市公司，一般中小企业则不适用。(-)房地产企业资金的使用与管理现状按照房地产企业的资金在建设项目中的使用用途不同，可以把使用资金分为经营性资金和建设性资金两类

7、。经营性资金主要是指在经营过程中发生的费用，包括：人工费用、推广费用、办公费等运营费用等；建设性资金主要是指项目开发建设过程中发生的费用，包括：土地使用费用、工程建设费用、间接开发费用、配套设施建设费用等。对于资金使用方面的管理也主要指对于经营性资金和生产性资金的管理，而房地产企业对资金的有效控制，主要是严格控制住这两方面的资金使用，确保资金链的畅通。(三)房地产企业资金的凹流与管理现状房地产企业资金回流的的主要形式有两种：一是销售资金的回流，这是最主要的形式；二是租赁资金的回流，这可以作为辅助形式。通常来看，当房地产开发商出现资金周转困难的问题时，比较倾向于选