商铺销售培训基础资料(上)

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1、商铺销售培训基础资料（上）商铺销售培训基础资料（上）2013-08-16江苏房地产联盟第一部分商铀基础知识培训一、商铺的概念商铺由“市”演变而來，《说文》释“市”曰：集中交易Z场所，也就是今日Z商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的屮心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集屮，西人街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录

2、了古代商铺、商业街市的景况。根据以上对商铺丿刃史的冋顾，我们可以对〃商铺〃做以下定义，即商铺是经营考为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的立义和比冇相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商詁的层而。很显然，以上不同经营商晶的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概

3、念做足够的分析，冇利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断O二、商铺的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资迹行专业的剖析。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及人型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺一一商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于大家対商铺的个性化了解，以及便于后面対其进行研究。1、按照开发形式进行分类商业街商铺；市

4、场类商铺；社区商铺；住宅底层商铺；百货商场及购物中心商铺；商务楼、写字楼商铺；交通设施商铀；以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项U的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。2、按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如杲投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少惠味着短期的失败。鉴于商铺投资价值的重要性，下而按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资考从投资收益的角度去判断投

5、资方向，以及投资L!标。都市型〃商铺一绩优股；社区型"商铺一潜力股；便利型〃商铺一冷门小盘股；专业街市商铺一高科技股；其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极人地提升，可以从”一•般股票”转变成”绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项LI准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。3、按照商铺的位置形式分类按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。铺

6、位（产权式）,一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。4、按用途分类零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业5、按面积规格分类小型商铺：店铺面积在100平方米以下中型商铺：店铺囱积在100—1000平方米大型商铺：店铺面积在1000平方米以上6、按占有形式分类自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而

7、言，承和人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。转租商铺：商铺最终使川人并非与商铺权利人玄接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。7、按权利主体（或按所有制形式）分类国冇商铺：商铺权利的主体资本或主耍资木來口于国家，即国家拥冇的商铺。集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。私人所冇的商铺：商铺权利的主体资本或主耍资木来口于私人，即私人拥冇的商铺。经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资木來自于各种不同经济成分组成的经济实体

8、，即多种经济成分混合体所拥冇的商铺。三、商铺投资价值投资是投资人为了获得预期的效益，投入一左量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。投资的目的在于取得投资回报。投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺（购置）