刍议房地产企业海外项目财务风险及管控

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1、刍议房地产企业海外项目财务风险及管控【摘要】近几年来，国内房地产市场经过几轮调控，土地价格已经不断攀升，房地产开发成本正在不断加大，加之限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台，一部分房地产开发企业已经把眼光瞄准到海外市场，并由此奠定了企业新一轮的地产国际化战略，在这场愈演愈烈的房产企业国际化运动中，一些一线的大型房企走的相对稳健，而一些二三线房企则出现了一定的跟风现象，存在着极大的财务风险。鉴于此，本文拟对房地产企业海外项目所面对的财务风险作出分析，并结合实践研究，提出一些适当的财务风险管控措施，以期

2、引发地产行业对海外项目运作过程中的财务风险管控作出关注并为之有益探索。【关键词】房地产海外项目财务风险管控一、房地产海外项目面临的财务风险(-)融资与资金风险。资金流永远是地产企业的第一生命线，地产企业海外项目资金來源无外乎国内总部原始资本金、国内融资国外用、国际融资三种模式。从H前的金融政策来看，国内融资国外用存在着一泄的政策壁垒和通道风险，而国际融资乂将面临交易对手的陌生，融资法律、法规、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各项复杂因素，加大了融资的难度和不确定性,从而给项目公司的资金运作带

3、來极大的风险。(-)税收风险。相比于国内房企涉及的主要税种：土增税、所得税、营业税及各项杂税，海外项H需契合当地的税收法规和相应税收政策。不同的国家、不同的地区，无论是在税源形式上、还是在税征环节上，海外项目都与国内税收存在着极人差别。比如美国，房地产企业涉及到税收主要包括不动产税、财产税、交易税、所得税和遗产赠与税以及其他服务性税费，这些税收与房地产项目的定价、销售、交房入伙、清算等各个环节密切相关，一处未考虑全面，就有可能直接影响整个项目的投资回报。（三）成本风险。房地产开发成木的核心部分即主体

4、建安成本主要包括人力劳工成木、建材物料辅料、设备及使用成本三大块。国外除直接的人力劳工成本高于国内之外，间接的人力劳工成本及伤残赔损等各项人力保障性开支及人工福利等也明显不同于国内，一些发达区域上述支出将远大于国内。此外，建材物料辅料由于因地取材，钢筋、水泥、砖、砂、石子、木材等主材和其他辅材的价格难以如国内，一些房企经过多年国内开发加上品牌效应，已经对个建安要素的定价及变价形成较为成熟的应对机制并具备一定的话语权，这在海外显然难以实现。（四）汇率风险。人民币汇率变动在一定程度上影响企业盈利，尤其在

5、目前国际汇率市场不太稳定的背景下。由于房地产企业在国外的投资是以美元或其他币种支付的，在国内的销售回款则以人民币形式回笼，如果在销售期美元或其他币种兑人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润的锁定造成相当的不利影响，从而产生较大的汇率风险。（五）其它系统性风险。政治风险、战争风险、政策壁垒性风险、地方保护等其它各项系统性风险同样会给房企海外项目带来极大的财务风险，并且这些系统性风险往往会带来颠覆性的财务风险，不仅无法获取投资回报，有时候其至赔入资本金，这在其他行业、领域和某些极端地区已经出现先例，

6、房地产行业更不能幸免于系统性风险，诸如中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产的斯里兰卡项目终止，不一而足。二、房地产海外项目财务风险管控措施（-）利用多种汇率工具，有效降低汇率风险。要有效应对汇率变化可能带来的对利润调节的变数风险，房产企业应主动利用各种汇率工具，采用如下措施从各个层面上进行汇率风险的规避：首先，尽量做到投资币种的多元化，对于有条件投资于多国、多区域的房企来说，将币种分散于美元系（美元、港元等）、欧洲系（欧元、英镑等）、商品系（加币、澳元等）、亚洲系（新元、泰铢等），可以在较大程度上规避

7、渐进式单一币种升值风险，并有效调节其他币种贬值盈余；其次，利用银行保值工具进行利率调期交易，企业持有的贷款一般为浮动利率，对应的基木指标往往是国际市场上的LIBOR利率,一旦美元升息,LIBOR利率也相应提高，这就意味着企业的贷款成本随之增加。进行利率调期交易后，可以有效将浮动利率锁定，从而降低汇率变动带给企业的融资成本增加；最后，恰当的使用其他汇率避险方式，包括改变结算方式、改用非美元货币结算,并利用一些金融产品进行汇率调节,包括远期合同、借款保值、掉期保值、平衡责任、外汇期权等。(二)做好充分保

8、障，运用国际保险保护最大利益。房地产企业海外项H可以通过各种保险手段减少系统性风险产生的损失，万一由于某种原因导致项目发生损失，可以申请国际赔偿，从而为企业的境外投资构起一道最后的国际保障。由于国外的地产行业项日保险或产权保险等大多是从代理房地产法律业务的律师行业发展起来，从业人员大多是具有丰富房地产开发或从业经验的律师，他们专业、敬业，进入门槛高、要求严，因而他们一般可以为房企提供安全、充分、可靠的保险业务。一些大型保险公司还专门为屮国的海外地产项目提供国际担保业务