房地产企业财务风险管控.doc

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1、学无止境房地产企业财务风险管控一、房地产企业财务风险的研究背景及意义房地产在人类生活和消费中占有重要地位。房地产以其固有的特点，包括强关联度和带动系数大等方面，已经迅速发展成为我国经济支柱产业。控制并减少财务风险是房地产企业在市场中立于不败之地的核心战略，控制财务风险是企业必须重视的财务管理问题。对于企业来讲，采用任何工作改革、激励等措施都不能取代财务风险控制这个工作内容，它是企业取得成功的保证。二、房地产企业财务风险管控问题成因分析1.筹资风险成因分析第一，依靠银行贷款导致资金融资渠道过于单一。由于整体的融资渠道都主要集中在银行贷款，加之受到国家政策和经济环

2、境的影响，银行信贷政策逐渐偏紧，企业的资金链受到巨大的冲击，同时，企业无法从其他渠道获取充足的资金来满足项目开展的需要，将面临巨大的财务风险。第二，随意筹资使企业资产负债率过高。在负债的结构方面，企业用于项目的长期投资资金采用了中短期的贷款方式，此时受国家调控政策等因素影响，销售及回款情况很不理想，如果贷款到期时销售回款仍不能完成预期，将使得企业陷入严重的困境，增加了企业的筹资风险。在筹资的规模方面，有些企业的筹资规模已达到其所能承受风险能力的上限，应该引起高度的重视。第三，粗放型的资金运作导致企业缺乏科学合理的融资决策。企业对自身的资金需要和收益情况了解不详

3、细，对可使用的融资渠道和形势的挖掘不充分，对资本结构和融资风险的认识不清晰，对怎样开发融资渠道、如何优化资本结构缺少明确的科学依据和分析决策的方法。2.投资风险成因分析3学海无涯学无止境一方面，时间因素的不确定性增大企业投资风险。房地产企业项目所经历的时间越长，内外部的环境等因素变化的可能性越大，随之带来的风险也越大。另一方面，宏观经济政策复杂多变增大企业投资风险。房地产企业是受政策性影响很敏感的行业，受着投资政策、经济政策、产业调控政策、税收政策等多方面政策的制约和影响。近年来，国家连续出台了多项针对房地产行业的调控措施，很大程度上影响着房地产行业的投资。3

4、.管理机制风险成因分析首先，企业预算管理制度的不健全增大企业财务风险。企业不能从财务预算的角度认真分析，不能从土地成本、资金使用、投资收益等方面做出详细的预算，企业就不能明确目标利润，更无法将预算分解并落实，就会产生财务管理上的随意性和资金的不可控，财务管理知识简单的会计核算，忽略了相关控制，加大企业的财务风险。其次，企业内部财务控制机制不健全，管理责任追究不明确，没有在企业内部进行相互制约。在资金使用方面缺少计划和安排，项目启动前企业不能对资金的使用做出合理的计划，在资金偏紧时容易带来财务危机。最后，成本费用控制不到位增大企业财务风险。企业忽略了项目相关的成

5、本费用的控制，没有做到各部门全程成本核算，管理费用和销售费用的支出较大，使企业的流动资金不足，无法提供更多资金偿还短期借款，加大企业财务风险。三、房地产企业财务风险的管控策略1.筹资风险管控策略第一，利用房地产信托方式开展多元化融资。信托具有独特制度优势，创新空间宽广，具有巨大的灵活性。相比较银行贷款，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本节约财务费用，有利于拓宽投资者投资渠道、促进投资的多元化发展。第二，寻求与其他企业合作。可以同行业上游的设计企业或建筑企业合作，以提供的材料、设计或施工作为投资，这样一来可以减少前期的资金投入，提高资金的流通性

6、与回笼速度。还可与同行业房地产企业合作，以一方提供土地的使用权投入房地产开发项目，由另一方进行开发等后续工作的合作方式进行，双方依据各自的投资比例分配收益。这样的方式可在拥有土地的一方资金量不足的情况下可以实施，同时双方在合作的整个过程中有高度的协调性。第三，降低融资成本实现融资决策科学化。通过预算对资金预先实行计划安排，保证融资决策的准确性和实用性。参照预算筹资，避免资金闲置，减少融资成本。2.投资风险管控策略3学海无涯学无止境首先，进行详细的财务预算并建立全面预算体系。运用综合的评价方法，从土地的成本、资金流量、投资回报率等对投资方案进行详细的财务预算。其

7、次，进行全面的可行性研究并缩短施工工期。加强市场调查，重点关注项目的现有供求情况和未来的供求趋势。在工期可能带来未来的不确定性风险方面，重视事前控制和事中控制，在确保施工质量的基础上快速开发缩短工期，尽可能减少未来的不确定性风险。再次，时刻关注国家政策加强对新政策的理解。政府对房地产开发行业的态度，政策动态趋势。正确的判断投资方向和调整投资方案，减少由此带来的风险。3.管理机制风险管控策略第一，完善付款原则及制度。在付款原则及制度方面，企业应在各个相关部门建立内部控制和相互制约的体系。对于重大事项，应及时上报并进行集体决策。财务管理需全面应用网络化信息技术管理

8、，加快信息共享的速度，使企业充分利用资