基于价值链理论的项目全程物业管理模式研究

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1、文章编号：1009—944l《2015)06-0031—04基于价值链理论的项目全程物业管理模式研究口口温番方1．刘朋阳2(1．山西大学，山西太原030013；2．中国能源建设集团山西省电力勘测设计院，山西太原030001)摘要：物业管理作为一种朝阳产业，伴随着市场经济的发展、住房制度改革以及房地产行业近年来的飞速发展正悄然兴起。房地产行业的竞争，也正经历着从产品竞争逐渐演变到服务竞争的过渡，物业管理和服务的作用越来越重要。顺应当前房地产开发物业早期介入的趋势，基于价值链理论，构建“全程物业管理”价值

2、链模型，剖析其价值链增值系统，研究其对项目的物业管理活动乃至整个价值链条上其他活动主体价值增值的贡献，提出优化价值链的对策，对于实现物业管理企业、开发商、物业供应商、业主四方共赢具有积极意义。关键词：物业管理；价值链；全程物业管理；增值中图分类号：F293．347文献标识码：A引言过去，房地产业可以通过前期拿地、设计施工、营销或者产品线复制等方式快速回笼资金，但随着近年来国家金融、限购等宏观调控政策的相继实施，房地产行业的发展和盈利模式逐渐发生了变化，绿色、科技、节能以及物业服务成为众多地产商新的突破

3、点。房地产开发正从产品竞争阶段逐步过渡到服务竞争阶段。为营造优质的物业服务体系，许多开发商和物业管理企业开始呼吁物业管理的“早期介入”【lJ。但是，众多学者只是提出了“早期介入”的必要性和物业管理企业介入的工作内容，而对于介入后物业管理前后的连贯性并没有深入探索，从而引发了各环节因衔接不顺畅而出现的责权利不明等问题。本文运用价值链理论构建了物业管理价值链，将“连贯性”问题转换为“优化价值链”的问题，并通过剖析各环节对价值增值的贡献，提出了价值链优化的对策，以促进物业管理的系统性和一致性。1基于价值链理

4、论的项目全程物业管理模式构建1．1物业管理企业的价值链构建通过对国内物业管理企业经营流程的详细分析，再结合波特的“价值链分析法”拉3，可以归纳出目前物业管理企业的价值链模型(见图1)。其中，基本活动由包括市场拓展、方案拟定在内的5部分组成，辅助活动由基础设施、人资管理、企业文化、品牌管理等支持性活动构成，用于支持基本活动的顺利进行。价值链的增值就体现在上述基本活动和辅助活动中。⋯展PI罐基本活动图1“全程物业管理”价值链模型在图1的基本活动中，早期介入(第一阶段)、前期物业(第二阶段)、后期物业(第三

5、阶段)共同构成了“全程物业管理”的三要素，与波特的基本活动p1一样，共同通过价值创造实现增值，所以本文将此模型称为“全程物业管理”价值链模型。1．2“全程物业管理”价值链价值活动内容界定1．2．1基本活动价值链中的基本活动为企业创造和增加外部顾客所需要的价值HJ。基本活动的内容界定如下：(1)市场拓展。主要是物业管理企业在对拟投标项目的背景、招标条件、物业类型等进行初步调研的基础上参与投标，并在中标后广告宣传、为后期物业管理寻找合作伙伴做准备的过程，这是物业管理企业进入房地产开发项目的第一步。(2)服

6、务方案拟定。主要是制定全程物业管理建材技术与应用6／2015·3l·服务策划方案，为随后的“全程物业管理”提供参考。全程物业管理服务策划b1以满足客户需求为导向，把握从地产投资论证、规划设计、工程施工，到营销销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户需求的调查分析，实现物业管理的服务目标。(3)早期介入。项目建设初期，物业管理企业与房地产开发商签定物业管理的“早期介入”协议，由于物业管理企业的服务经验丰富，了解项目后期运营中经常会出现的问题，所以，可以在项目策

7、划、设计、施工阶段充当顾问、“第二监理”，协助开发商完成项目的建设。(4)前期物业。是指“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业”的管理行为。主要涉及“物业承接验收”，包括小区验收和业主人住验收。除此之外，还包括组织保修、维修养护和整理小区档案资料等，此阶段对于物业管理企业有重要的意义。根据《物业管理条例》，业主委员会成立后，可以通过招投标的方式，自主选择物业管理企业。因此，物业管理企业能否进入下一阶段，继续进行“正常物业”管理与服务，“全程物业管理”价值链能否形成，直接取决于

8、前期物业是否为业主所满意和接受。(5)正常物业。当业主全部入住后，成立业主委员会，标志着进入正常的物业管理。在这一阶段，物业管理的重点是服务。在明确具体的物业管理服务的细则上，工作人员要以业主为中心，为业主提供公共服务和个性化服务，实现业主价值的最大化。同时要重视社区文化建设，积极建设物业品牌。I．2．2辅助活动辅助活动辅助基本活动的价值增值，辅助活动的内容界定如下：(1)企业基础设施。包括企业的政府公关、法律公关、财务管理及行政管理等活动。(2)人力资