个人住房贷款业务风险的分析与防范

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1、学报Number1(GeneralSerialNo161)January,2009个人住房贷款业务风险的分析与防范*12矫帅,冯莉(11大连市住房公积金管理中心,辽宁大连116000;21东北财经大学职业技术学院,辽宁大连116025)1摘要2个人住房贷款业务涉及的诸多环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于贷款全过程加强规范管理,对每个环节实行有效的风险控制措施,才会确保贷款安全。本文对个人住房贷款业务的风险问题进行了全面分析,并有针对性地提出了防范建议。1关键词2个人住房贷款;风险;防范中图分类号:F830133文献标识码

2、:A文章编号:1008-4096(2009)01-0054-04个人住房贷款是随着我国住房制度改革深化21房地产市场风险发展而产生并迅猛发展起来的一项业务,随着我房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要国经济快速发展及居民消费层次不断提升,近几决定因素,由于个人住房贷款客户多而分散、期年呈现出高速发展的态势。长期以来,我国个人限长、管理难度较大,不可避免要经受来自房地住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%)产市场波动的考验。例如,宏观政策引导滞后,97%之间;1998年初,全国个人住房贷款余额投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目

3、投资行为,仅为190亿元,到2007年底已达到217万亿元,非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快,都比1998年初增长了142倍多,特别是近两年,容易造成房地产泡沫,从而导致作为抵押物的房个人住房贷款更是保持30左右的高位增长。屋价格不稳定,甚至严重缩水,贷款本息无法得一、个人住房贷款的风险因素分析到充分保障。当前,作为贷款主体的银行及住房(一)来自外部的风险公积金管理中心对来自市场的风险普遍缺乏关11政策与法律风险注,甚至根本没有在意这方面的风险因素。个人住房信贷业务与经济发展状况、宏观政31开发商风险策与法律规定、行业

4、管理规定及金融信贷政策密开发商风险主要来自三个方面:(1)开发切相关。近两年我国对房地产业进行的宏观调控商失信风险。由于商品房大多为期房销售,个别不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响,对开发商在实际建设中不按规划建设或违规超建,个人住房信贷风险的影响也比较明显,尤其是期导致房屋竣工后相关部门不予办理房屋所有权证房贷款的风险更加突出,银行和住房公积金管理或不予及时换发国有土地使用证和房屋他项权中心承担的风险责任相应增加。另外,我国的个证,贷款主体便不能及时有效地行使抵押权益。人信贷法律制度不完善也增加了个人住房信贷业另外,一

5、些开发商不全面履行售房合同,承诺的务的风险:一是缺乏统筹、完整的个人住房信贷房屋质量、面积与实际不符,配套设施跟不上,法律法规体系,现行法律法规落后于实际管理需不按期交房等情况都会导致与借款人产生纠纷,要;二是信用法律法规严重缺失,在个人信用分连带影响贷款本息的正常偿还。(2)开发商高类、信息采集、失信责任追究等方面操作性不负债经营隐含的财务风险。开发商通过银行贷款强;三是资产处置与保全的法律法规不健全,抵融资的比例往往高达70%以上,自有资金很少,押物处置及信贷诈骗、破坏信贷秩序等处理措施一旦资金链条不畅,就容易导致半截子

6、工程,产难以有效落实,而且有的法律法规存在相互矛盾生风险,进而波及个人住房贷款。(3)假按揭之处,导致无法可依和无法追究的情形。风险。有的开发商为缓解资金困难和楼盘滞销局*收稿日期:2008-11-25作者简介:矫帅(1974-)男,辽宁瓦房店人,高级经济师,研究方向为房地产金融。542009年第1期(总第61期)学报1月15日出版面,采取种种手段骗取信贷资金,甚至与借款人果估价不真实不准确,贷款就缺乏充分的安全保串通提高合同房价以求多贷款,事后再将超过正障;而一旦发生风险,评估公司并不承担任何经常房价的资金返给借款人;有的

7、采取虚假售房方济和法律责任。因此,必须对评估业务给予足够式或与借款人、中介公司联手用高报价、假按重视,采取有效措施防范其中的潜在风险。揭、重复按揭等手法骗取信贷资金,对个人贷款21抵押风险的风险影响更大。(1)抵押物价值风险。房屋一般具有较强41借款人风险的保值、增值性,但在房价炒作严重、市场供大一是信用风险。信用风险是目前我国金融业于求以及地区经济调整等情形下,会出现价格波面临的最主要风险。在社会信用制度不健全、信动。房价回落会直接导致抵押物价值下跌,无法用环境不佳的情况下,借款人信用是影响个人住足额抵偿贷款本息。(2)抵

8、押登记风险。新版房贷款风险的根本因素,也是解决个贷风险的关房地产权利证书将土地使用权证、房屋所有权证键所在:首先,由于缺乏良好的诚信氛围,借款进行了合并,但有些地区仍未实行,有些地区负人的信用观念、信用意识远远落后于个人住房贷责土地使用权证的土地管理部门与负责房屋所有款业务快速发展的要求;